房價穩(wěn)定后，近日房租快速上漲引發(fā)社會熱議。房價為何快速上漲，上漲多少？品牌公寓是否存風險？對此，據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測當前全網掛牌租賃房源數據顯示，2018年7月，北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。租賃房源主要分為普通租賃房源及品牌公寓，掛牌品牌公寓房源占比近30%。至于房租快速上漲的原因，則在于畢業(yè)生集中爆發(fā)、人口流入、群租房等違規(guī)建筑拆除致供應減少，以及資本介入品牌公寓引發(fā)運營公司強勢擴張等，共同推動租金上漲。

　　北京今年以來房租累計上漲15%

　　整租房源單價明顯低于合租房源

　　諸葛找房數據研究中心統(tǒng)計數據表明，2018年7月，北京市平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。

　　從租賃房源類型上看，主要分兩種：整租與合租。目前全網在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成為主流租賃方式。

　　租金方面，從整租房源不同居室租金情況來看，開間及其他房源價格最低，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小區(qū)的改善租賃房源價格帶動影響，三居室租金價格遠高于二居室。而在每平米租金方面，一居室平均租金88.1元/平米/月，二居室平均租金81.1元/平米/月，三居室平均租金78.8元/平米/月。

　　整體來看，超8成的整租房源為二居室及以下，租賃市場仍然以小戶型為主，三居及以上改善型租賃房源僅占比18%。

　　分城區(qū)價格來看，租金受地域位置影響較大，各城區(qū)租金差異較大，東城、西城、海淀、朝陽租金明顯高于其他城區(qū)。其中東城區(qū)以149.8元/平米/月為北京租金最高城區(qū)。其次為西城區(qū)，房租均價為149.3元/平米/月。石景山區(qū)、豐臺區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)由于地鐵交通便利，租金明顯大于順義、房山等近郊區(qū)縣。

　　從漲幅方面來看，近郊區(qū)租金環(huán)比漲幅較高，昌平、順義、通州租金漲幅明顯高于其他城區(qū)。其中昌平區(qū)環(huán)比漲幅2.53%，為7月北京租金漲幅最高城區(qū)，其次為順義區(qū)，環(huán)比漲幅2.50%。受租金價格上漲影響，租客在主城區(qū)租房壓力大，逐漸向周邊轉移，導致近郊區(qū)租賃需求上漲，從而引發(fā)其租金上漲。

　　整租房源租金方面，由于部分合租房源存在N+1的情況，使得合租房源單價大于整租單價，各城區(qū)整租單價低于全部房源單價。

　　品牌公寓平均租金157.2元/平米/月

　　合租房源占比超7成

　　隨著租賃市場的不斷壯大，越來越多的機構涉足租賃市場，經過幾年的發(fā)展，品牌公寓規(guī)模逐漸擴大，尤其是隨著大型房企的轉型，將品牌公寓定位公司轉型發(fā)展方向之一，品牌公寓市場迎來發(fā)展高峰期。

　　目前市場上品牌公寓主要分為集中式和分散式兩種，集中式品牌公寓以泊寓、魔方、冠寓等品牌為主，分散式品牌公寓以自如友家、蛋殼為主。其中分散式品牌公寓又分為整租和合租。

　　據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據，品牌公寓平均租金為157.2元/平米/月。與普通租賃市場一樣，品牌公寓市場中，仍然以合租為主，合租房源占比71%。整租房源占比僅為29%。（說明：由于集中式房源量占比較少，此處將集中式房源合并為整租房源中。）

　　集中式房源以泊寓、魔方等品牌為主，據諸葛找房數據研究中心統(tǒng)計數據，集中式品牌公寓平均房租149.2元/平米/月，而分散式品牌公寓平均房租為160.1元/平米/月，由于分散式品牌公寓也存在N+1的現(xiàn)象，因此平均租金要略大于集中式品牌公寓。戶型方面，絕大多數集中式品牌公寓以一居室為主，部分集中式公寓有少量二居室。

　　分散式公寓整租房源每平米單價方面，全市平均租金價格為105.5元/平米/月，西城、東城、海淀、朝陽明顯高于其他城區(qū)，均超110元/平米/月。西城、東城以138元/平米/月單價高居榜首，與最便宜的房山整租房源差價高達76元/平米/月。

　　整租房源平均套租金價格為6330.1元/套/月，其中，東城區(qū)以套均7803元/套/月占據榜首，其次為朝陽區(qū)7735元/套/月。

　　從數據上可以發(fā)現(xiàn)，東城、朝陽、西城、海淀為第一梯隊，整租房源套均價均超7400元/套/月，遠高于其他城區(qū)；其次豐臺、昌平為第二梯隊，均價在5500元/套/月；門頭溝、房山等近郊區(qū)由于位置偏僻，整租房源套均價相對較低，均低于5000元/套/月。

　　整租居室分布方面，一居室占比47%，二居室占比45%，是市場的絕對主流。在品牌公寓戶型選擇方面，一居和二局需求大致相同。

　　從平均套租金上面來看，由于品牌公寓套面積要小于普通租賃套面積，因此套租價格普遍低于普通租賃房源，一居室為5248元/套/月，二居室6737元/套/月，三居室9512元/套/月。

　　多重因素引發(fā)租賃市場供不應求

　　資本介入品牌公寓引發(fā)運營公司強勢擴張

　　近期北京房租不斷上漲的根本因素在于市場上租賃房源的供需失衡，需求遠大于供應導致價格上漲。

　　需求端方面，一方面外來人口與高校畢業(yè)生較多，需求旺盛。另一方面，7月是高校畢業(yè)季，大量高校畢業(yè)生剛需集中釋放，導致市場供需失衡，一定程度上影響租金上漲。供給端方面，2017年末以來，北京外圍城區(qū)的違規(guī)建筑、群租房等眾多違規(guī)房源被清理，短期內房屋供給下降。多種因素影響下，北京租賃市場供需失衡，導致租金上漲。

　　其次，近幾年房價持續(xù)上漲帶動房租上漲。北京房價在2015年開始上漲，雖然在2017下半年受政策影響出現(xiàn)價格回落，但近幾年房價漲幅仍然較大。房價上漲，一方面引發(fā)租售比降低，導致租售比畸形，在市場作用下，租金上漲，緩解不斷下降的租售比；另一方面，房價上漲使得更多購房者無力購房，只能繼續(xù)租房，需求增加，進而影響租金上漲。

　　與此同時，資本介入品牌公寓引發(fā)運營公司強勢擴張，以及服務的提升，也推動租金上漲。

　　今年以來，全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實，大力發(fā)展租賃市場。在政策支持下，房地產開發(fā)商、地產中介、第三方運營商開始大規(guī)模地介入住房租賃市場。房地產開發(fā)商資金雄厚，融資渠道多元化，可以通過發(fā)行債券、股權、ABS等模式引進大量資金；而房產中介與第三方公寓運營商則通過發(fā)行股權、ABS等融資模式引進資金，融資規(guī)模大幅增加。

　　長期而言，資金的引入可以活躍租賃市場及維持租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展；但短期而言，最直接的影響在于資本介入直接推動租金上漲。

　　地產中介及第三方公寓運營商為了能夠提高品牌影響力及市場占有率，逐漸轉變經營理念，由一開始僅提供房源到之后提供配套服務，再到現(xiàn)在服務升級，租賃市場的服務質量不斷提升。對于租客而言，隨著生活水平不斷提高，人們在一定程度上更看重服務質量，愿意為服務買單。雙重因素下，致使租金價格不斷上漲。

　　租房作為純消費行為，與居民可支配收入直接掛鉤，切實關系到居民的生活質量，因此受到廣泛關注。近期隨著鼓勵租賃政策的不斷推出及品牌公寓的快速崛起，租賃市場迎來發(fā)展高峰期。但由于外來人口的不斷涌入，租賃市場一直處于供不應求狀態(tài)，在畢業(yè)季需求快速上漲及資本助推品牌公寓快速發(fā)展等因素影響下，推動租金上漲。機構認為，隨著租賃監(jiān)管制度的不斷完善，預計未來租賃市場會逐步恢復穩(wěn)定。