長旺/制圖

　　閩南網(wǎng)11月1日訊 在二手房買賣交易過程中，不少人都知道要清點(diǎn)并接收房東留下的家具、家電等物品。不過，在此記者得提醒購房者，別忽視那些房東遺留下來需要遷移走的東西。最近，記者走訪泉州的一些律師事務(wù)所以及二手房中介機(jī)構(gòu)了解到，近期的二手房交易過程中，因房東遺留的戶口、宗教信仰物、債務(wù)等問題而產(chǎn)生的買房糾紛增多，給交易帶來了諸多麻煩。

案例一：

買學(xué)區(qū)房

發(fā)現(xiàn)戶口被占用

　　李先生（化名）今年3月份在泉州豐澤區(qū)買了一套學(xué)區(qū)房，在簽訂購房合同時(shí)，合同內(nèi)曾有約定，該房屋戶頭沒有戶口，李先生可以落戶，如若不然，賣方吳先生（化名）將支付違約金。不過，李先生辦完了房子的過戶手續(xù)，付完契稅等稅費(fèi)，要去上戶口，才發(fā)現(xiàn)房子的戶頭上已經(jīng)有人落了戶，而且戶名不是前房東吳先生。幾經(jīng)交涉后，李先生才發(fā)現(xiàn)，原來目前占用戶口的是這套房子的一手房東林先生（化名）。林先生從2006年把房子賣給吳先生，但是購房合同并沒有約定要把自己的戶口遷出，而吳先生一直沒有在此落戶，就以為這套房子沒上過戶口。

　　福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛表示，在買房交易中遇到這樣的問題解決起來會(huì)相當(dāng)麻煩。因?yàn)閼艨趩栴}是一手房東遺留下來的，李先生無法通過法律途徑直接要求一手房東把戶口遷出。而如果按照李先生與前房東吳先生所簽的購房合同來處理，李先生又違背了當(dāng)初買房的初衷，而且損失能獲得多少賠償還得看合同約定。

　　北京中銀(泉州)律師事務(wù)所的律師上官寶山提醒購房者，要避免該類問題，在買房之前，最好去房源所在地派出所詢問一下房子的戶口情況，防患于未然。此外，在買房簽訂購房合同時(shí)，要在合同中明確約定不能落戶賣方需承擔(dān)的違約責(zé)任，賠償金額可根據(jù)總房款的比例來計(jì)算，金額約定高一些，甚至可以約定如果不能落戶可以退房。

案例二：

簽合同付首付款

要過戶發(fā)現(xiàn)房子被銀行凍結(jié)

　　最近，記者從二手房中介機(jī)構(gòu)了解到，近期，因?yàn)榉繓|的債務(wù)問題而發(fā)生的購房風(fēng)險(xiǎn)在提高。

　　締信家業(yè)總經(jīng)理饒于勇告訴記者，最近，不少購房者在與房東直接交易的過程中，因?yàn)榉繓|債務(wù)問題使得交易受阻的現(xiàn)象不少。據(jù)其介紹，一些購房者在買房簽訂購房合同后，直接將購房款打到了房東的賬戶?？墒?，到了過戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，房東因?yàn)閭鶆?wù)纏身被起訴，導(dǎo)致房產(chǎn)被凍結(jié)。遇到這樣的問題，購房者不僅沒辦法過戶，而且，因?yàn)榉繓|債務(wù)纏身，連追討房款都成了問題，使得不少購房者叫苦連天。

　　這種情況，可以請求解除合同。北京中銀(泉州)律師事務(wù)所的律師上官寶山告訴記者，因?yàn)榉孔颖粌鼋Y(jié)，導(dǎo)致房子無法實(shí)際交付，違背了買受人訂立這個(gè)合同的目的，合同無法履行，可以請求解除合同，要求返還首付款，賠償損失。

　　不過，這種情況下，通常賣方都沒有其他財(cái)產(chǎn)。如果拍賣的房子存在抵押權(quán)的情況，拍賣的價(jià)值要先賠給抵押權(quán)人（比如銀行或個(gè)人），賠償完抵押權(quán)人之后，剩余的錢再按比例分配給債權(quán)人。這樣分配下來，可能購房者獲得的錢款會(huì)出現(xiàn)不足，帶來損失。福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛表示，沒還上的，只能等債務(wù)人具備還債能力后，再執(zhí)行。

　　在二手房交易過程中，盡量找有品牌資質(zhì)的第三方監(jiān)管房款。通常情況下，在簽訂購房合同后，錢款會(huì)先打入房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的公司戶頭，待房子過完戶后，中介方再把款打給賣方。除了找第三方監(jiān)管錢款，北京中銀(泉州)律師事務(wù)所的律師上官寶山還提醒購房者，在買房前，可要求賣方持個(gè)人身份證一起到房管局查一下房子是否被凍結(jié)。

案例三：

新房東要入住

宗教信仰問題應(yīng)協(xié)商解決

　　買了房，發(fā)現(xiàn)房東的祖先牌位、佛龕等信仰物遲遲不搬走，部分購房者遇到了這樣的問題。

　　最近，一購房者在買房過程中就遇到了這樣的煩心事。在辦理完房子交易準(zhǔn)備入住時(shí)，買房者才發(fā)現(xiàn)前房東巨資打造的佛龕遲遲沒有搬走。買房者幾次溝通，賣方因種種原因一拖再拖，讓買房十分煩惱。

　　據(jù)福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛介紹，最近處理的房產(chǎn)案件中，有不少案件是關(guān)于宗教信仰問題而產(chǎn)生的。有的房子已經(jīng)過戶了，可是房東的佛龕卻遲遲不搬走，導(dǎo)致購房者一怒之下要起訴。

　　“涉及宗教信仰的問題，這類問題最好是能通過協(xié)商解決。”于那剛提醒，買房人在簽訂購房合同時(shí)，在合同中需明確約定這類物品何時(shí)遷出，并約定好違約的賠償責(zé)任，以避免買房后遭遇這類問題的困擾。（本網(wǎng)記者 林桂平）