經(jīng)過(guò)持續(xù)近四個(gè)月剛性住房需求的集中釋放，進(jìn)入8月份后，樓市熱度有所降溫。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，8月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有20個(gè)，比7月份增加11個(gè)。樓市“金九”也未如開(kāi)發(fā)商預(yù)期帶來(lái)成交量明顯增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定。需要注意的是，當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)周期運(yùn)行的三大外生變量已發(fā)生重大變化，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)能或已減弱。住房市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求處在歷史低位，供求關(guān)系將明顯改善，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間非常有限。

　　首先，房地產(chǎn)周期運(yùn)行外生變量發(fā)生重大變化。我國(guó)房地產(chǎn)周期運(yùn)行存在三大外生變量，分別是宏觀經(jīng)濟(jì)變量、政策變量、貨幣變量。從宏觀經(jīng)濟(jì)變量看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)連續(xù)6個(gè)季度放緩，經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行底部還未探明，宏觀經(jīng)濟(jì)或?qū)⒗^續(xù)放緩。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)上漲的重要基礎(chǔ)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)受到嚴(yán)重削弱。從政策變量看，國(guó)家仍將堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸和稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求。從貨幣變量看，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩，截至2012年8月末，廣義貨幣(M2)和狹義貨幣(M1)增速分別比上月末低0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　其次，住房供應(yīng)充足。截至2012年8月末，全國(guó)商品住宅待售面積2.04億平方米，約為前8個(gè)月商品住宅銷(xiāo)售面積的40%，同比增長(zhǎng)42%，再加上規(guī)模龐大的二手住宅供應(yīng)，短期內(nèi)住房供應(yīng)較為充裕。2012年1至8月，全國(guó)住宅施工面積38.4億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%;住宅新開(kāi)工面積9.1億平方米，約為2011年商品住宅銷(xiāo)售面積的2.1倍。通常住宅施工到形成供應(yīng)大約需要1年時(shí)間，未來(lái)住房供應(yīng)將大幅增加。

　　還有，住房需求仍處于歷史低位。據(jù)中國(guó)人民銀行2012年第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)三個(gè)月內(nèi)打算購(gòu)買(mǎi)住房的居民比重為15.7%，略高于2008年第2季度的15.1%比重，但仍在歷史相對(duì)低位。剛性住房需求價(jià)格彈性大，房?jī)r(jià)略有上漲，需求將受到很大抑制。雖然改善性住房需求價(jià)格彈性小，但對(duì)投資收益率較為敏感。去年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)接近滯漲，投資收益率遠(yuǎn)低于銀行存款利率。綜合來(lái)看，在持續(xù)限購(gòu)政策作用下，住房需求勢(shì)必穩(wěn)中趨緩。

　　從各國(guó)經(jīng)濟(jì)史看，還沒(méi)有一個(gè)國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩階段仍能繼續(xù)維持房?jī)r(jià)上漲。2003年以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)未觸及房?jī)r(jià)以及貨幣供應(yīng)較快增長(zhǎng)等因素，成為推動(dòng)我國(guó)住房?jī)r(jià)格快速上漲的三大動(dòng)力。但隨著房地產(chǎn)周期運(yùn)行的三大外生變量發(fā)生重大變化，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲動(dòng)能或?qū)⑺p。特別是保障性住房建設(shè)大力推進(jìn)，住房供應(yīng)大幅增加，同時(shí)限購(gòu)政策下住房需求增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩，未來(lái)住房供求關(guān)系將明顯改善，也會(huì)明顯制約房?jī)r(jià)上漲空間。