時(shí)近年底，面對(duì)著暗流涌動(dòng)的樓市，最近廣州的張濤心情有點(diǎn)糾結(jié)。

　　張濤在廣州一家事業(yè)單位工作，收入頗豐，名下已經(jīng)有多套房產(chǎn)，在此前的幾波房地產(chǎn)大潮中著實(shí)賺了不少。去年，他又入手了的一個(gè)金沙洲某樓盤的商鋪物業(yè)。前幾個(gè)月，他通過關(guān)系讓開發(fā)商提前交樓，馬上把商鋪放租，早早做起了“包租公”。

　　幾個(gè)月下來，張濤已經(jīng)收了不少租金。這時(shí)他開始后悔當(dāng)初沒有多買一套鋪面，又開始琢磨起是否再入手一套。但面對(duì)手頭有限的現(xiàn)金該如何投資，他和老婆起了分歧張濤想繼續(xù)在廣州買一套商鋪，他老婆卻打算去最近樓價(jià)下跌不少的北京找找“抄底”的機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)下是不是一個(gè)合適的樓市“抄底”時(shí)機(jī)？面對(duì)明年調(diào)控政策可能持續(xù)的預(yù)期，房子是否還是最好的投資品？什么樣的區(qū)域位置，什么樣類型的房子才是更適合現(xiàn)在投資的產(chǎn)品？眼下，不少中產(chǎn)人士都有著張濤夫婦的困惑。

　　新房：明年上半年將明顯下跌

　　【市場(chǎng)趨勢(shì)】

　　樓市調(diào)控持續(xù)深入，近期業(yè)界普遍判斷房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。11月，北京、上海等一線城市樓價(jià)出現(xiàn)大跳水。相比之下，廣州樓價(jià)依舊保持“漲得慢降得也慢”的一貫風(fēng)格，仍保持穩(wěn)中有降。

　　不過，盡管降得慢，打折風(fēng)也開始蔓延廣州新房。數(shù)據(jù)顯示，11月廣州新建住宅均價(jià)為10810元/平方米，環(huán)比下降6%，跌幅為年內(nèi)最大（截至11月底）。而在進(jìn)入12月的第一個(gè)周末，中心城區(qū)海珠區(qū)的新樓盤縱橫國際公寓更是突然下調(diào)價(jià)格，最大的降幅甚至達(dá)到上萬元每平方米?！耙灰箚蝺r(jià)降一萬”的爆炸性新聞驚動(dòng)了不少買房者，傳言出現(xiàn)了久違的排隊(duì)看房盛況。

　　據(jù)了解，縱橫公寓位于新港中路，距離地鐵8號(hào)線赤崗站僅三分鐘路程，出行、生活配套均比較方便，項(xiàng)目為公寓設(shè)計(jì)，戶型為50—65平方米單間及70—85平方米兩房。但公攤面積較多，實(shí)用率僅有七成，較適合年輕人或投資性需求。

　　由于縱橫公寓是住宅功能用地，在限購范圍內(nèi)，因此在9月份開盤后，高定價(jià)使得其銷售非常緩慢。監(jiān)控陽光家緣網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓盤截至12月6日，累計(jì)出售了16套，成交均價(jià)為20149元/平方米，未售套數(shù)為984套。

　　11月中旬，縱橫公寓報(bào)價(jià)還是2.3萬—2.8萬元/平方米起，帶5000元/平方米精裝修，一次性付款可額外享受97折，折后約為2.5萬—2.6萬元/平方米左右。期間，開發(fā)商為某次團(tuán)購活動(dòng)也曾特設(shè)11層為毛坯單位，18000元/平方米起，實(shí)際上僅是扣除裝修費(fèi)均價(jià)，當(dāng)時(shí)并未受到熱捧。

　　12月3日，不少購房者突然收到短信，稱該盤最低降至1.38萬元/平方米。雖然這個(gè)價(jià)錢只有3套特價(jià)單位，而且都是毛坯房，但還是吸引了大批購房者前往。

　　該盤銷售人員曾對(duì)外表示，實(shí)際上該盤由于是變成毛坯賣房，實(shí)際降價(jià)約2000—3000元/平方米。一套70多平方米的房子，當(dāng)時(shí)帶裝修價(jià)格約為24000元/平方米，當(dāng)天特價(jià)僅需16000多元，降價(jià)約8000元/平方米，一夜間總價(jià)就降了60多萬元。

　　此前，廣州樓價(jià)松動(dòng)多數(shù)在花都、從化和增城等外圍區(qū)域。此次中心城區(qū)項(xiàng)目松動(dòng)引起普遍關(guān)注，不過就目前來看，廣州市中心樓盤并沒有跟風(fēng)降價(jià)的情況。

　　根據(jù)廣州中心區(qū)近3個(gè)月40個(gè)樓盤價(jià)格的走勢(shì)可看出，中心區(qū)域絕大部分樓盤都還保持著原來價(jià)格，像天河區(qū)凱旋新世界[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]和匯景新城等豪宅因?yàn)榇尕浟坎欢鄡r(jià)格甚至還略有漲價(jià)。

　　但也有樓盤開始了打折“暗降”。例如荔灣區(qū)的西華苑二期均價(jià)仍保持在25000元/平方米，但是可以享受95折后的額外98折，算下來均價(jià)降到23275元/平方米。新世界凱粵灣有些低樓層單位均價(jià)從22000元/平方米降到了20000元/平方米。此外，富力唐寧花園的均價(jià)也從21000元/平方米降到了18000元/平方米。

　　“大家的普遍看法是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是承接下調(diào)的趨勢(shì)?！蹦炒笮偷禺a(chǎn)企業(yè)投資部人士告訴記者，如果調(diào)控政策持續(xù)不變，明年上半年房價(jià)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌。即便是一向較為成熟和理性的廣州市場(chǎng)，由于10-11月份成交量出現(xiàn)了明顯下跌，觀望和僵持氣氛也已經(jīng)打破，開始向買方市場(chǎng)發(fā)展。“從目前各地土地市場(chǎng)冷清就可以看出各大發(fā)展商對(duì)后市是持悲觀態(tài)度的?！?/P>

　　二手房：抄底時(shí)機(jī)初現(xiàn)廣州市場(chǎng)

　　同樣是在廣州，在一手房價(jià)格松動(dòng)持續(xù)走低的同時(shí)，二手房市場(chǎng)最近卻出現(xiàn)了成交均價(jià)環(huán)比上漲的“奇景”。根據(jù)滿堂紅、合富置業(yè)日前發(fā)布的最新二手房報(bào)告顯示，市中心部分豪宅板塊出現(xiàn)業(yè)主急售筍盤流入市場(chǎng)，議價(jià)空間也創(chuàng)年內(nèi)新高。由于降價(jià)幅度超過10%，吸引不少購買力較強(qiáng)的買房者“抄底”豪宅。

　　滿堂紅地產(chǎn)、合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)均顯示，上月廣州二手住宅成交均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。其中，來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份二手住宅成交均價(jià)為16805元/平方米，環(huán)比上升9.9%。

　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示，11月份二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲，主要是因?yàn)?7000-25000元/平方米的中高價(jià)物業(yè)成交比例比10月份提高了6.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到23.2%。由于一手樓價(jià)從“虛降”、“暗降”轉(zhuǎn)為“明降”，二手樓市的中高價(jià)房源的業(yè)主心態(tài)也在軟化，降價(jià)成交已經(jīng)成為常態(tài)。

　　值得注意的是，滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，二手住宅市場(chǎng)降價(jià)成交的房源比例達(dá)到了79.3%，平均議價(jià)空間達(dá)到6.9%，均創(chuàng)年內(nèi)新高。而按照總價(jià)分類，總價(jià)在100萬元/套以下（不含100萬元）、100-200萬元之間（不含200萬元）、200萬元以上的二手住宅的平均議價(jià)空間分別為6.2%、6.51%和7.95%。也就是說，總價(jià)越高的二手住宅，業(yè)主的議價(jià)空間也越大。

　　合富置業(yè)的分析報(bào)告指出，在二手市場(chǎng)上，業(yè)主分化為惜售和降價(jià)急售兩大“陣營”，部分業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)弱，普遍有5%-10%左右的議價(jià)空間，而急于套現(xiàn)的業(yè)主甚至?xí)霈F(xiàn)10%以上的降價(jià)。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)部高級(jí)主任梁燕明表示，從具體區(qū)域分析，11月份二手市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)的情況已相當(dāng)明顯，海珠、荔灣、白云、黃埔等大部分區(qū)域二手成交均價(jià)均比10月份出現(xiàn)不同程度的下降，本月中心城區(qū)的二手住宅成交均價(jià)為16038元/平方米，環(huán)比微跌了0.2%。

　　樓價(jià)相對(duì)較高的天河、越秀兩區(qū)11月份有業(yè)主急售的中高價(jià)位高端住宅筍盤流入市場(chǎng)，放盤價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低10%以上，吸引資金實(shí)力雄厚的購房者“抄底”入市。11月中高價(jià)位物業(yè)成交增多，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)有所改變，從而令整體成交均價(jià)出現(xiàn)一定幅度的拉升。

　　商鋪：年末再掀商鋪投資熱

　　按照一般經(jīng)驗(yàn)，每年的年底都是置業(yè)旺季，今年住宅市場(chǎng)由于宏觀調(diào)控的緣故表現(xiàn)冷淡，商鋪交易卻燃起了冬天的一把火。第四季度以來，“不賣住宅賣商鋪”已經(jīng)成為中介行業(yè)的一景。

　　根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)，11月份其商鋪成交環(huán)比10月份大幅上升，占買賣成交的宗數(shù)比重也從兩成上升到了四成。值得注意的是，與二手住宅大約有七成買家依賴銀行貸款不同，商鋪買家中一次性付款的比例占到了六成，明顯要“闊氣”得多。

　　成交數(shù)據(jù)還顯示，約有六成多的商鋪成交總價(jià)在60萬元/套以下，投資門檻較低。由于商鋪的面積最小的只有幾個(gè)平方，即使是老城區(qū)中山路之類的繁華地段的商鋪，幾十萬元預(yù)算也可以買到一套，因此備受投資者歡迎。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底正好是各行各業(yè)發(fā)放年終獎(jiǎng)的時(shí)候，在住宅限購的背景下，不排除商鋪投資還會(huì)進(jìn)一步受到追捧。