萬科、保利、中海。今時(shí)今日，房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大的席位，正陷入史無前例的白熱化競(jìng)爭(zhēng)中。

  今日，萬科發(fā)布半年度報(bào)告顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，凈利潤(rùn)45.6億元，同比分別增長(zhǎng)34.7%和22.3%。如果看實(shí)際銷售情況，1至6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售總金額836.7億元，同比分別增長(zhǎng)18.9%和33.8%。前7個(gè)月，萬科的銷售面積已達(dá)到834.6萬平方米，銷售金額達(dá)到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

市場(chǎng)

二季度后形勢(shì)分化

  據(jù)萬科介紹，進(jìn)入二季度后，無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個(gè)城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長(zhǎng)65.5%，二季度則與去年同期基本持平。

  萬科董秘譚華杰表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長(zhǎng)，一個(gè)重要原因是去年同期市場(chǎng)還在低谷期，比較的基數(shù)較低；而二季度同比增速下滑，一方面因?yàn)槿ツ晖诔山幻娣e已經(jīng)出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，比較基數(shù)上升，另一方面，也反映出近期市場(chǎng)銷售開始由前期的火爆趨于溫和。

  在此大環(huán)境下，各房企銷售進(jìn)度開始出現(xiàn)分化：堅(jiān)持快銷原則的萬科，7月份銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長(zhǎng)23.1%和34.5%。

  反觀另一房企大鱷，保利地產(chǎn)[微博](10.82,-0.16,-1.46%)7月實(shí)現(xiàn)簽約面積62.65 萬平方米，同比減少18.95%；實(shí)現(xiàn)簽約金額69.06 億元，同比減少24.05%。如果看環(huán)比，保利下滑幅度更大。6月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積101.59 萬平方米，簽約金額123.08 億元。但萬科7月與6月的銷售面積和銷售金額則略有上升。6月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積111.6 萬平方米，銷售金額134.9 億元。

規(guī)模

中海地產(chǎn)有望“逆襲”

  另一個(gè)值得關(guān)注的龍頭房企是中國海外發(fā)展。這家本就有強(qiáng)大盈利能力的房地產(chǎn)企業(yè)，近期有望被大股東中國建筑(3.26,-0.01,-0.31%)注入資產(chǎn)，從而大大加速了追趕萬科的步伐。

  中海地產(chǎn)半年報(bào)顯示，上半年，公司營業(yè)額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。這一水平與萬科419億元的營業(yè)收入相比，仍有不小的差距。但值得關(guān)注的是，中海在利潤(rùn)額方面，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬科。

  據(jù)了解，中海地產(chǎn)憑借不足260億人民幣的營業(yè)收入，獲利了88億元(折合110.3億港元)的股東應(yīng)占溢利，利潤(rùn)增長(zhǎng)率為31.6%。房地產(chǎn)合約銷售額為破紀(jì)錄的800.7億港元(超過640億人民幣)，銷售面積524萬平方米。

  根據(jù)昨天剛剛公布的公告，中海控股股東中國建筑擬將旗下直營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即中建地產(chǎn)、中國建筑房地產(chǎn)事業(yè)部及中建國際建設(shè)有限公司運(yùn)營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海。一位接近中海地產(chǎn)的人士告訴記者，這部分土地儲(chǔ)備粗略估計(jì)有上千萬平方米。其中僅中建地產(chǎn)一家公司，去年全年就有逾200億元的銷售額。而中海去年總銷售額有1115億港元之巨。

  也就是說，如果加上中建地產(chǎn)等資產(chǎn)的銷售額，今年中海有望在利潤(rùn)超越萬科的同時(shí)，在規(guī)模上也對(duì)萬科形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

格局

萬科領(lǐng)跑“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”

  不過，對(duì)于海外及境內(nèi)很多投資機(jī)構(gòu)來說，萬科仍是中國房企市場(chǎng)化的龍頭老大。這體現(xiàn)在萬科注重凈資產(chǎn)收益率的“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，也體現(xiàn)在萬科不斷探索的國際化腳步。

  上半年，萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，同比繼續(xù)保持增長(zhǎng)，且預(yù)計(jì)2013年全年的凈資產(chǎn)收益率仍將保持在較高水平。萬科總裁郁亮表示，長(zhǎng)期來看，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)是存在的，但對(duì)股東來說，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率而非利潤(rùn)率。通過提升經(jīng)營效率，可以克服利潤(rùn)率下降的影響。

  土地儲(chǔ)備方面，萬科上半年累計(jì)增加42個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價(jià)約2735元/平方米。其控制整體土地成本的同時(shí)，又不乏在上海等地果斷投資有價(jià)值的“明星”地塊，其決策戰(zhàn)略受到房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)可。

  值得一提的是，由于銷售增長(zhǎng)快于結(jié)算節(jié)奏，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結(jié)算，較2012年年底增加330億元，為未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。