談政策

　　關(guān)鍵詞:嚴控差別化調(diào)整房產(chǎn)稅

　　2011年是中國房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，政策不斷加碼，效果達到預期。那么，2012年樓市政策又將走向何方？

　　立丹行

　　行政干預逐漸退場

　　主要觀點:政策緊縮成定局，財稅政策有望接力“限購令”以鞏固調(diào)控成果。

　　2012年，政策緊縮已成定局，限購等行政性手段短期內(nèi)無法撤出市場，而房產(chǎn)稅試驗到階段性成熟時，調(diào)控政策有可能從行政干預轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龈深A。屆時房產(chǎn)稅等市場長效政策將成為行政政策退出后的“替代”政策。

　　2012年上半年是市場底部周期調(diào)整的關(guān)鍵時期，市場各方參與意愿是否足夠強烈、行為是否足夠到位，將對加速市場調(diào)整起到關(guān)鍵作用。未來市場將呈現(xiàn)U型反轉(zhuǎn)趨勢。

　　世聯(lián)地產(chǎn)

　　調(diào)控可能定向放寬

　　主要觀點:調(diào)控重點是“軟著陸”，限購限貸政策有望放松。

　　世聯(lián)研究認為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策。

　　預計的調(diào)整包括:一是限購政策的調(diào)整。二是限價政策的調(diào)整。2012年，一二線限購城市繼續(xù)執(zhí)行限價令已無必要，三四線城市的限價令對地方房價上漲仍具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策做出調(diào)整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場中最穩(wěn)定、最健康的需求，政府在促使房價合理回歸后或?qū)ΜF(xiàn)有的限貸政策做出調(diào)整，釋放這部分合理需求。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設提速。五是房產(chǎn)稅的試點城市和征收范圍將擴大。

　　談市場

　　關(guān)鍵詞:供應量大剛需降價

　　2011年的廈門樓市在供應大增的情況下，成交量基本與2010年持平。2012年廈門樓市何去何從？房價會有怎樣的變化？

　　立丹行

　　成交量或重回歷年平均水平

　　主要觀點:今年上半年房價跌宕下挫，下半年相對平穩(wěn)。

　　2012年全市預計將有40個項目新入市，再加上加推項目，預計2012年商品住宅新增供應將與2011年相當。

　　2012年，在降價大勢所趨、部分降價樓盤效果顯現(xiàn)的背景下，如果開發(fā)商能接受以價換量，那么成交量或?qū)⒅鼗貜B門商品住宅歷年平均成交水平，即280萬至300萬平方米。

　　2011年底的304萬平方米庫存積壓，再加上今年新盤放量，開發(fā)商去化壓力巨大。今年上半年將進入價格深度調(diào)整的關(guān)鍵期，房價跌宕下挫，市場底部周期在3—5個月調(diào)整完畢，進入相對穩(wěn)定供需平衡的下半年。

　　此外，隨著廈門限購令延期，不限購不限貸的產(chǎn)品——SOHO或?qū)⒊蔀槭袌鲂聦?，世茂海峽大廈、禹洲中央海岸、泰地海西中心等多個項目都將推出SOHO產(chǎn)品。

　　世聯(lián)地產(chǎn)

　　第二季度末價格或觸底

　　主要觀點:上半年量價齊跌，下半年成交回暖。

　　2012年上半年，市場將進入量價齊跌的階段。第二季度末價格或觸底，這主要有三方面原因。首先，歐債危機還在加劇，歐洲和美國都需要新一輪量化寬松。按照目前趨勢，第二季度末美元指數(shù)應該在90附近觸頂回落，使全球資本市場見底。

　　其次，中國的經(jīng)濟會在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，微調(diào)口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預計政策放松得更快。這決定中國經(jīng)濟會在上半年結(jié)束去庫存期。

　　最后，房地產(chǎn)行業(yè)在今年上半年的潛在供應洪峰之后，下半年的潛在供應情況會得到扭轉(zhuǎn)。下半年市場會由于價格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐。