近日，各大開(kāi)發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷售業(yè)績(jī)。在全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)加劇分化，采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績(jī)明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對(duì)2012年的樓市探底期，開(kāi)發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎的態(tài)度，多持現(xiàn)金為王的策略，房企去庫(kù)存化將加速。

　　房企業(yè)績(jī)分化加劇兼并重組風(fēng)起云涌

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。然而不少已公布2011年業(yè)績(jī)的房企憑借高周轉(zhuǎn)策略在弱市之中仍然創(chuàng)造了輝煌的業(yè)績(jī)。

　　從增速上看，最令市場(chǎng)驚奇的便是融創(chuàng)中國(guó)，銷售額達(dá)192億元，同比增長(zhǎng)130%，創(chuàng)造了逆市上揚(yáng)的最大奇跡。而緊隨其后的恒大，銷售額同比增長(zhǎng)59.4%，達(dá)803.9億元。其余還有佳兆業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、保利香港、碧桂園，同比增速分別為52%、48%、39%和31%。而受益于降價(jià)促銷，中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和萬(wàn)科也都跑贏了大勢(shì)，銷售額分別上漲29.8%、14.8%和12.37%。

　　然而一些追求高毛利率和土地升值溢價(jià)的房企，在增速上卻落在了行業(yè)平均水平之后。其中領(lǐng)跌者便是下滑幅度高達(dá)37.85%的綠城中國(guó)，其后還有首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)分別下滑11.4%、7%和2.48%。

　　這一年，房企兼并重組風(fēng)起云涌，很多小型開(kāi)發(fā)商被淘汰出局。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年股權(quán)交易市場(chǎng)出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過(guò)1300億元。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動(dòng)（交易額超過(guò)千萬(wàn)或股權(quán)變動(dòng)比例超過(guò)10%）超過(guò)124宗，交易金額471.76億，創(chuàng)歷史新高。

　　還有不少房企為了分散風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始跨行業(yè)、多業(yè)態(tài)發(fā)展。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司研究中心許婉婷告訴記者，2011年，開(kāi)發(fā)商除了涉足旅游、商業(yè)、養(yǎng)老等地產(chǎn)領(lǐng)域，跨行業(yè)發(fā)展副業(yè)的例子也不少。恒大、富力、萬(wàn)達(dá)進(jìn)軍足球界，廣州美林基業(yè)集團(tuán)建養(yǎng)豬場(chǎng)，新湖中寶(600208,股吧)、華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)、萊茵置業(yè)(000558,股吧)、綠景地產(chǎn)、鼎立股份(600614,股吧)等中小型房企涉及礦業(yè)領(lǐng)域，濱江控股進(jìn)入生物制藥領(lǐng)域，而一向?qū)Ｗ⒂诤勒_(kāi)發(fā)的星河灣，日前也謀劃籌組茅臺(tái)(600519,股吧)代理公司，兼職賣白酒。

　　房企過(guò)冬，可謂八仙過(guò)海，各顯神通，然而業(yè)績(jī)的分化卻在加劇。房企銷售額前30強(qiáng)的市場(chǎng)集中度已從2010年的16.56%提升到了2011年的17.24%。

　　開(kāi)發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎賣樓更積極

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，艱難的2011年已經(jīng)過(guò)去，而更讓其捉摸不定的2012年已經(jīng)開(kāi)始。不論是房企老總的公開(kāi)言論，還是上市房企的公告，都透露出了開(kāi)發(fā)商的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　萬(wàn)科總裁郁亮2011年底就發(fā)表了萬(wàn)科的“過(guò)冬策略”：現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹(jǐn)慎拿地、精細(xì)管理、鍛煉身體。

　　而恒大也一改前兩年的大躍進(jìn)風(fēng)格，將2012年合約銷售目標(biāo)確定在了800億元，低于2011年的銷售額。恒大集團(tuán)董事局主席許家印說(shuō)，“提升管理、穩(wěn)步增長(zhǎng)”成為今年恒大發(fā)展的基調(diào)，恒大年內(nèi)不會(huì)購(gòu)買新的土地。2011年樓市黑馬的此番選擇，表明了其對(duì)2012年樓市的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　龍湖地產(chǎn)則表示，2012年，將繼續(xù)堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”銷售策略，憑借過(guò)硬的產(chǎn)品力和快速的市場(chǎng)應(yīng)變力，進(jìn)一步提升抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　2011年憑借區(qū)域多元化戰(zhàn)略布局穩(wěn)住業(yè)績(jī)的雅居樂(lè)表示，2012年將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提供足夠的貨量，以把握市場(chǎng)好轉(zhuǎn)時(shí)的銷售良機(jī)。并將以面積約100平方米的產(chǎn)品為主，以便快速回籠現(xiàn)金。

　　同時(shí)，合景泰富2011年利用加快商業(yè)地產(chǎn)的工程進(jìn)度及推售和多元化的融資渠道，包括發(fā)行美元債券及向境外銀行募集貸款，應(yīng)對(duì)樓市寒冬。而2012年，“面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境將保持審慎，使自身能處于有利的戰(zhàn)略地位以應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)變化。期望通過(guò)產(chǎn)品及城市的優(yōu)化組合達(dá)至均價(jià)的增長(zhǎng)?！?/P>

　　顯然，開(kāi)發(fā)商對(duì)于2012年形勢(shì)的判斷并不是太樂(lè)觀，因此開(kāi)始摒棄囤地漲價(jià)牟取暴利的模式，轉(zhuǎn)投高周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金為王。

　　信貸將繼續(xù)壓縮降價(jià)清倉(cāng)動(dòng)力加大

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與2010年的12540億元持平。

　　顯然，在樓市調(diào)控和信貸管控下，房企想從銀行借錢沒(méi)那么容易。工行日前提出2012年信貸投放要執(zhí)行“三支持四壓縮”政策，其中房地產(chǎn)就是工行未來(lái)三年逐步壓縮信貸總量的四大行業(yè)之一。

　　而世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)研究顯示，2011年房企一直抗到最后才降價(jià)的原因在于資金緊張程度不及2008年，但是進(jìn)入2012年，隨著償付債務(wù)密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，“此前，房企的庫(kù)存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤(rùn)，但是當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，高庫(kù)存卻成為傷害企業(yè)的源頭。2012年開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)即將到來(lái)的債務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流的問(wèn)題越早處理越好，就怕到時(shí)候差一口氣，被憋死了，那是最悲慘的。因此，必須想盡一切辦法拼命收錢，這不是為了抄底，而是為了保命?！?/P>

　　由此看來(lái)，在2012年成交量何時(shí)能夠反彈，能反彈到什么程度尚不明朗的情況下，去庫(kù)存便成為保護(hù)房企不受流動(dòng)性危機(jī)威脅的有效方式。

　　陳勁松說(shuō)，干降沒(méi)量的陰跌對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的傷害最大。2012年，政策不會(huì)放松已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識(shí)，因此開(kāi)發(fā)商是有動(dòng)力迅速降價(jià)的，迅速探底對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)非常重要。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)，不再用以前業(yè)內(nèi)常用的比較法，問(wèn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣多少錢了，而是會(huì)問(wèn)多少錢才能賣掉，這是市場(chǎng)探底期的一大特征。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)去庫(kù)存化周期。而從開(kāi)發(fā)商的表態(tài)上看，“高周轉(zhuǎn)”也的確成了房企2012年的主流策略，去庫(kù)存化將加速。