對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2021是艱難的一年。市場(chǎng)下行嚴(yán)重，行業(yè)信心受損，房企密集暴雷，行業(yè)格局正在呈現(xiàn)新的變化。在此背景下，野蠻生長(zhǎng)、管理不善的企業(yè)被淘汰。而基礎(chǔ)牢固、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)則在努力維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定，挽救信心。

　　在行業(yè)開啟“自檢”的過程中，不斷有企業(yè)暴雷，解構(gòu)失敗點(diǎn)，以此為戒。同時(shí)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展而言，也應(yīng)該去關(guān)注那些中流砥柱企業(yè)的成功點(diǎn)，學(xué)習(xí)榜樣，優(yōu)化自身。如碧桂園、萬科等。

　　行穩(wěn)致遠(yuǎn)是發(fā)展王道

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2021年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP200》榜單數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園以7588.2億元銷售額及8284萬平方米銷售面積位列“雙料”第一。萬科以6203億元銷售額位列第二。盡管經(jīng)歷了蕭條的市場(chǎng)，但是碧桂園、萬科依舊維持在各自業(yè)績(jī)的高位區(qū)，歸根結(jié)底是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的正確性。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2021年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)前十

　　在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，行業(yè)發(fā)展規(guī)模逐漸趨穩(wěn)，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也逐步放緩。隨著行業(yè)邏輯逐漸轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展成為企業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)。從數(shù)據(jù)來看，2021年百億企業(yè)銷售額平均增速為4.2%，遠(yuǎn)低于2017年的36.9%，行業(yè)進(jìn)入降速求穩(wěn)通道特征明顯。

　　穩(wěn)定而高質(zhì)量的發(fā)展成為房企的重要戰(zhàn)略方向。早在2019年碧桂園便提出了“行穩(wěn)致遠(yuǎn)、提質(zhì)控速”，對(duì)快速擴(kuò)張踩了剎車鍵。從此“穩(wěn)”字成為了碧桂園發(fā)展的關(guān)鍵字。在過去的2021里以“強(qiáng)基固本、做一成一”立身。市場(chǎng)和時(shí)間驗(yàn)證了碧桂園戰(zhàn)略的正確性。再來看萬科，2018年最早喊出了“活下去”的口號(hào)，這在當(dāng)時(shí)是處于‘居安思危’的考慮，讓行業(yè)保持清醒和警惕，但是沒想到在今天‘活下去’變成一個(gè)特別真實(shí)的存在。反觀之，在此階段仍有企業(yè)在做著規(guī)模擴(kuò)張，野蠻生長(zhǎng)的夢(mèng)。2021也必然成為他們夢(mèng)醒夢(mèng)碎的年份。

　　搭車城鎮(zhèn)化，布局三四線

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，百億企業(yè)繼續(xù)聚焦二線城市，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比為58.1%，較2020年降低了0.2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市需求得到小幅釋放，2021年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為23.4%，同比增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)；一線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為18.5%，總體保持穩(wěn)定。

2020、2021年百億代表企業(yè)[1]各城市等級(jí)銷售額貢獻(xiàn)占比

　　顯然，在市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)下，三四線城市業(yè)績(jī)是少有還在增長(zhǎng)的點(diǎn)。從過去一年的實(shí)際業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，以碧桂園為代表的，重點(diǎn)布局三、四線甚至是五、六線城市的企業(yè)在此過程中業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。相比一二線城市，調(diào)控政策影響大，價(jià)格高置業(yè)門檻高，存量高去化慢，回款慢，競(jìng)爭(zhēng)激烈等不利因素。三四線城市除了價(jià)格和利潤(rùn)相對(duì)低外，卻有著更加靈活的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　另一方面，從城鎮(zhèn)化率的角度來看。目前中國(guó)一線城市城鎮(zhèn)化率90%，二線城市75%，三線65%，四線52%，綜合來看，全國(guó)平均城鎮(zhèn)化率在60%左右。按照西方經(jīng)驗(yàn)，低于60%屬于增量開發(fā)為主，60~80%屬于開發(fā)和持有經(jīng)營(yíng)并重階段，80%以上存量領(lǐng)域就會(huì)有較大突破。這與碧桂園三四五線投資戰(zhàn)略不謀而合。

　　碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾說：城鎮(zhèn)化推進(jìn)是刺激消費(fèi)的手段，對(duì)于三四線絕對(duì)是個(gè)利好。在需求端，三四線客戶改善住宅的意愿將越來越強(qiáng)。目前政府在供給端也給了很大的支持，希望供需端結(jié)合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。”這也是碧桂園服務(wù)國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程，持續(xù)深耕三四五六線城市決心所在。

　　融資力是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　2021年房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策持續(xù)收緊，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年100家典型房企的融資同比下降26%，是近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且達(dá)五年來最低點(diǎn)。

　　分析指出，去年一季度房企融資量?jī)H微降，主要是由于年初各機(jī)構(gòu)額度充足且政策暫時(shí)未較2020年底有大的變化；但自二季度以來，隨著相關(guān)部門加大對(duì)經(jīng)營(yíng)貸等業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房企的融資環(huán)境開始收緊，四季度時(shí)房企融資規(guī)模甚至一度降至“冰點(diǎn)”。

　　縱觀去年全年，許多房企也因資金問題紛紛暴雷。資金成為房企生存、發(fā)展最核心的根本。為此，不斷提高自身融資能力，提升企業(yè)信用評(píng)級(jí)，降低融資成本，成為現(xiàn)階段房企的首要命題。也是部分穩(wěn)健發(fā)展型房企的優(yōu)勢(shì)。

碧桂園信用評(píng)級(jí)良好，獲三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可

　　據(jù)悉，去年底碧桂園、龍湖等規(guī)模房企已陸續(xù)在融資層面取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。12月，碧桂園順利發(fā)行10億元公司債券、在上交所成功發(fā)行一筆2.84億元的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品、首次在銀行間市場(chǎng)申報(bào)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)獲得受理。憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力和可持續(xù)的發(fā)展預(yù)期，國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)保持碧桂園投資級(jí)評(píng)級(jí)，標(biāo)普對(duì)碧桂園的評(píng)級(jí)展望為“正面”，這在國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中并不多見。同月，龍湖也發(fā)布公告稱集團(tuán)將發(fā)行10億元15年期中期票據(jù)。