­　　在政策高壓之下，北京二手房市場(chǎng)開始全面降溫。

­　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房的價(jià)格開始出現(xiàn)下調(diào)。5月北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比為99.1%，較上月下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格跌幅為全國(guó)第一。

­　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房?jī)r(jià)格下調(diào)0.9%，歷史上第一次成為跌幅第一的城市，從“3·17”調(diào)控政策的效果來看，北京二手房市場(chǎng)全面降溫，調(diào)控效果開始明顯。

­　　來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，北京二手房?jī)r(jià)分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但隨著“3·17”樓市調(diào)控新政的陸續(xù)出臺(tái)，4月二手房房?jī)r(jià)開始停止上漲，5月北京二手房?jī)r(jià)格全線下跌。其中，小戶型跌幅最為明顯，達(dá)到了1%；其次是中戶型，達(dá)到0.8%；大戶型跌幅相對(duì)較小，達(dá)到了0.6%。

­　　自3月中旬以來，北京市出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。到5月底，北京樓市已經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)月有余的政策發(fā)力期，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的變化。

­　　分城區(qū)來看，近兩個(gè)月來，在各城區(qū)的調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源占比均在70%以上。其中，門頭溝區(qū)所有調(diào)價(jià)的房源中降價(jià)房源占比最高，達(dá)到了80%以上，昌平、順義等兩個(gè)外圍城區(qū)降價(jià)房源占比緊隨其后。這和歷史上在抑制性調(diào)控政策下外圍區(qū)域的“領(lǐng)跌性”開始凸顯較為符合。

­　　據(jù)鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在北京通州二手房市場(chǎng)中，今年4月的第三周（4月17日-4月23日）成交28套，成交均價(jià)為56620元/平方米，為最高值；5月的最后一周（5月29日-6月4日）成交37套，成交均價(jià)為50407元/平方米，為最低值。

­　　整體來看，降價(jià)依舊在持續(xù)，盡管不同小區(qū)的降價(jià)空間不同，但呈現(xiàn)出普遍下調(diào)的趨勢(shì)。

­　　隨著北京二手房?jī)r(jià)持續(xù)走低，市場(chǎng)開始進(jìn)入到了調(diào)整周期。二手房市場(chǎng)買賣雙方的博弈關(guān)系開始逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

­　　“一邊是看房客戶大幅減少，另一邊則是成交周期明顯拉長(zhǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在的成交量很難上去?！币晃环慨a(chǎn)中介工作人員稱，如今買家的觀望情緒較重，業(yè)主要想成交就必須讓利。因此，市場(chǎng)時(shí)常會(huì)傳出某房源降價(jià)××萬元的消息。

­　　目前來看，業(yè)主的報(bào)價(jià)在大面積下降，但實(shí)際成交價(jià)格下降的比例卻并不是很明顯，雖有部分成交價(jià)跌出市場(chǎng)預(yù)期的案例，但買賣雙方仍在博弈階段，成交價(jià)格也并未出現(xiàn)大面積“跳水”。

­　　多空膠著，都等著對(duì)方先讓一步，這種買賣雙方真實(shí)的心理狀態(tài)也體現(xiàn)在了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

­　　據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站的成交數(shù)據(jù)顯示，3月17日到4月16日，北京二手房網(wǎng)簽量為近半年來最高，達(dá)到25079套；4月17日到5月16日，北京二手房網(wǎng)簽量下滑43%，達(dá)到14283套；5月17日到6月11日，二手房網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑至8628套；6月12日-6月18日，北京二手房網(wǎng)簽降至2337套，為近兩年來的最低值。

­　　雖然下半月的網(wǎng)簽量通常會(huì)有所增長(zhǎng)，但在樓市調(diào)控從嚴(yán)，市場(chǎng)實(shí)際成交量低迷的市場(chǎng)背景下，下半月網(wǎng)簽量增長(zhǎng)的預(yù)期空間非常小，全月網(wǎng)簽量很有可能跌破萬套。

­　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，“3·17”新政及之后一系列從緊從嚴(yán)的樓市政策推出之后，對(duì)于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期、降溫樓市、平抑房?jī)r(jià)起到了立竿見影的作用。從目前的成交情況來看，市場(chǎng)實(shí)際合同簽訂量比新政前下滑明顯，交易量已經(jīng)跌入谷底。

­　　胡景暉分析認(rèn)為，由于樓市調(diào)控對(duì)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目入市管控力度的增加，導(dǎo)致了供應(yīng)萎縮；對(duì)于購(gòu)房者來說，首付款比例的增加，加大了支付壓力，導(dǎo)致有購(gòu)買力的需求大幅減少。需求萎縮，加速了交易量的持續(xù)下滑。

­　　在新房市場(chǎng)上，通過限購(gòu)限貸和對(duì)開發(fā)商的管理，新房的入市數(shù)量、入市價(jià)格以及購(gòu)買人資質(zhì)、能力都受到了嚴(yán)格的約束。而在二手房市場(chǎng)上，雖然北京沒有像部分城市一樣設(shè)置可出售年限，控制二手房源入市數(shù)量，但針對(duì)購(gòu)房人的資格卻有著嚴(yán)格限制，針對(duì)購(gòu)房人的支付能力也有高首付比例、高貸款利率的高門檻。因此，近期整個(gè)北京樓市中有意愿、有資格、有能力的購(gòu)房者都在大幅減少，市場(chǎng)熱度非常低。

­　　經(jīng)過一系列的調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價(jià)，客戶不再恐慌搶房，市場(chǎng)理性已經(jīng)回歸。目前的市場(chǎng)是房源多而客戶少，所以還有意購(gòu)房的客戶完全可以仔細(xì)挑選，認(rèn)真尋找，整個(gè)市場(chǎng)的交易節(jié)奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場(chǎng)已經(jīng)徹底降溫。

­　　有業(yè)內(nèi)人士也稱，北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個(gè)非常低的水平，接下來或許還會(huì)下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會(huì)逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來的持續(xù)走勢(shì)。在價(jià)格方面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。（欣然）