原標(biāo)題：萬科股價(jià)大漲背后： 業(yè)務(wù)重估與地產(chǎn)股補(bǔ)漲效應(yīng)

　　伴隨史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，今年的地產(chǎn)股卻走出了一波波大漲行情。

　　先是上半年部分香港內(nèi)房股翻倍上漲，以恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等為代表，其中恒大漲幅更超過了4倍；進(jìn)入8月以來，房企紛紛發(fā)布半年報(bào)，萬科、龍湖、保利、金地等業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著，A股地產(chǎn)股也開始了一波上漲。

　　進(jìn)入9月份后，地產(chǎn)股漲幅更加明顯。9月1日至9月19日，A股房地產(chǎn)板塊整體漲幅5.63%，萬科A漲23.85%。

　　萬科股價(jià)上漲的邏輯，首先在于，作為房企銷售第二和轉(zhuǎn)型先鋒，其良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及城市配套服務(wù)體系初步成型，多家機(jī)構(gòu)看好公司發(fā)展前景；其次，地產(chǎn)股長(zhǎng)期低迷，估值處于低位，在深港通的帶動(dòng)下，地產(chǎn)板塊開始輪動(dòng)，整體回暖。

　　不過，本輪地產(chǎn)股的上漲也明顯分化，在房地產(chǎn)調(diào)控作用下，房企業(yè)績(jī)差異拉大，其中全國(guó)性龍頭和一二線區(qū)域龍頭更被看好，股價(jià)也漲幅明顯。

　　郁亮定調(diào)新十大業(yè)務(wù)

　　自8月中旬發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告以來，萬科A股價(jià)便呈上升趨勢(shì)，據(jù)深交所數(shù)據(jù)顯示，8月16日收盤價(jià)為每股21.86元，9月15日的最高價(jià)為每股30.22元，近一個(gè)月階段漲幅最高達(dá)到38 %。

　　9月1日至9月15日這半月，伴隨中期業(yè)績(jī)會(huì)的召開、萬科宣布新的業(yè)務(wù)分類，旗下十大業(yè)務(wù)遍地開花，以及各區(qū)域公司的城市配套商服務(wù)實(shí)踐，萬科A加速上漲，漲幅超過24%。

　　股價(jià)離不開實(shí)際業(yè)績(jī)的支撐。據(jù)萬科中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2017上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入698.1億元，歸母凈利潤(rùn)73.03億元，同比增長(zhǎng)36.47%。

　　克而瑞研究中心報(bào)告顯示，萬科上半年36.47%的凈利潤(rùn)增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的10.4%和前年的0.8%，盈利能力大大提升。

　　在保持利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)，萬科銷售規(guī)模持續(xù)高速增長(zhǎng)。中報(bào)顯示，上半年萬科銷售面積1868.5萬平方米，銷售金額2771.8億元，同比分別上升32.6%和45.8%，在16個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧?/p>

　　此外，萬科已不滿足傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的龍頭地位，近年來其在轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商上的表現(xiàn)也被業(yè)界看好，在其上半年的營(yíng)業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明顯下降，物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)的占比開始上升。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科房地產(chǎn)收入655億元，同比減少9.6%；物業(yè)服務(wù)收入30億元，同比增加69.9%；其他業(yè)務(wù)則收入12.9億元，增幅達(dá)136%。

　　在8月25日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮提出了新的業(yè)務(wù)分類，共五種類別十大業(yè)務(wù)，核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理，優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)為商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流地產(chǎn)，拓展業(yè)務(wù)為冰雪度假、長(zhǎng)租公寓，摸索業(yè)務(wù)包括養(yǎng)老、教育，潛力業(yè)務(wù)包括軌道物業(yè)、混合所有制改革。

　　在這些新業(yè)務(wù)中，萬科在物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域已處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

　　被券商和分析機(jī)構(gòu)最為看好的是，萬科的潛力業(yè)務(wù)“軌道物業(yè)”，深鐵成為萬科的基石股東后，將助力其在軌道物業(yè)上的擴(kuò)張。

　　海通證券指出，作為行業(yè)龍頭，萬科在2017年加速發(fā)展，銷售或?qū)_擊5000億，“軌道+物業(yè)”模式也將打開萬科估值提升空間。

　　中信證券分析師陳聰認(rèn)為，公司董事會(huì)換屆之后，事業(yè)合伙人機(jī)制和包容的管理文化激發(fā)公司二次創(chuàng)業(yè)。事業(yè)合伙人機(jī)制克服了此前在規(guī)模擴(kuò)張方面過于慎重的問題，公司拓展的路徑主要是增加單個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的占有率，較之大規(guī)模增加新城市數(shù)量風(fēng)險(xiǎn)更低，投資的潛在回報(bào)率值得期待。

　　A股地產(chǎn)股輪動(dòng)

　　除了自身良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型成效，萬科股價(jià)上漲背后，是地產(chǎn)板塊迎來了輪動(dòng)。

　　自今年初開始，受南下資金持續(xù)擴(kuò)大的影響，恒大、碧桂園等較多三四線布局的內(nèi)房股漲勢(shì)明顯。港交所數(shù)據(jù)顯示，從年初至今，恒大漲幅突破400%，碧桂園也突破了200%。

　　內(nèi)房股的漲勢(shì)對(duì)A股房企產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)作用。近一月來，A股地產(chǎn)股漲勢(shì)明顯，進(jìn)入9月開始加速。據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù) ，9月1日至9月19日，A股房地產(chǎn)板塊漲幅5.63%，其中多只個(gè)股漲幅超過10%。

　　除萬科一月漲幅超30%外，其他龍頭房企如保利、金地，從8月17日至9月19日，漲幅分別為17.2%、16.2%。

　　龍頭房企銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期，無疑為地產(chǎn)股的走強(qiáng)提供了基本支撐。前8月，碧桂園、萬科、恒大三大房企總銷售超萬億，平均每家都過了3000億；另有8家房企銷售超過了千億。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，龍頭房企業(yè)績(jī)受調(diào)控影響不大，依然有較為明顯的同比正增長(zhǎng)；在上半年的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上，多家房企甚至上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。

　　碧桂園銷售目標(biāo)由原計(jì)劃4000億大幅上調(diào)25%至5000億；中海由2100億港元上調(diào)10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調(diào)36%至1500億；世茂上調(diào)10%至880億；富力由730億上調(diào)到800億。

　　銷售增長(zhǎng)也讓房企的投資熱度不減。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資近6.95萬億，同比增長(zhǎng)7.9%；住宅投資4.74萬億，增長(zhǎng)10.1%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)主流房企持續(xù)積極拿地，截至 8月31日，50大房企合計(jì)拿地金額為14910億，與2016年同期的10093億相比，漲幅達(dá)到了49%。

　　與此同時(shí)，相較于業(yè)績(jī)和投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，地產(chǎn)股估值卻較低。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)板塊整體市盈率在17倍左右，為近3年來的低點(diǎn)，配置價(jià)值已經(jīng)開始凸顯。自5月房地產(chǎn)板塊觸及低點(diǎn)后一路受到資金追捧，目前再度創(chuàng)出階段新高，三個(gè)多月地產(chǎn)板塊上漲近15%，明顯強(qiáng)于同期股指。

　　招商證券認(rèn)為，地產(chǎn)股的相對(duì)估值優(yōu)勢(shì)，使行業(yè)處于“相對(duì)估值底部與行業(yè)調(diào)整博弈”的時(shí)間窗口，地產(chǎn)銷量仍在調(diào)整通道，底部在2018第一季度左右，地產(chǎn)股超額收益區(qū)間仍需等待，但股藍(lán)籌短期估值修復(fù)基礎(chǔ)明顯。

　　此外，近期地產(chǎn)股大漲，也是市場(chǎng)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較差加大未來經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期，這其實(shí)符合社融規(guī)模下滑倒逼利率改善的判斷。

　　東方證券分析師竺勁認(rèn)為，這輪行情將具備一定持續(xù)性，地產(chǎn)股業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)及資產(chǎn)價(jià)值重估將會(huì)繼續(xù)被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)。伴隨9-10 月主流開發(fā)商推貨量的上升，未來的銷售將有望超市場(chǎng)預(yù)期，其中龍頭公司的銷售會(huì)好于全國(guó)和城市層面的數(shù)據(jù)。