成都樓市新政將告別毛坯房 或打破預(yù)售制引發(fā)多地效仿

　　在長達兩年的調(diào)研論證后，10月17日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步加快推進成都市成品住宅發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，要求到2022年底全成都市只賣成品房。

　　上述《意見》指出，2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%，全面實現(xiàn)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從清水房為主到成品住宅為主的根本轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)悉，成品房是指在房屋竣工驗收前所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線及開關(guān)插座、廚房和衛(wèi)生間設(shè)備全部安裝到位，基本達到入住條件的住宅。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，這條新政一經(jīng)實施，意味著成都樓市將告別“毛坯房”時代，同時其實質(zhì)是打破新建商品房預(yù)售制度，這將倒逼開發(fā)商改變傳統(tǒng)營銷模式，降低杠桿率。

　　無獨有偶，同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，“成都成品房銷售新政”的實質(zhì)就是打破了中國房地產(chǎn)市場一貫實行的預(yù)售制度。眾所周知，預(yù)售制度從誕生的那一天起，其目的就是為了解決商品房建設(shè)的資金不足問題。顯然成都此舉將對政策環(huán)境、房企發(fā)展、金融市場等產(chǎn)生深遠影響。

　　張宏偉進一步稱，目前，成都新盤還是期房占據(jù)主力，絕大多數(shù)企業(yè)、樓盤將面臨整改，市場影響力度大。而成品房銷售新政的實施將拉長開發(fā)商資金回籠的周期，無形中也增加了企業(yè)的融資成本，而這一部分利空很可能轉(zhuǎn)嫁到房價上，預(yù)計到2022年的幾年間，成都房價就會有所反應(yīng)，未來價格將進一步走高。

　　此外，“去杠桿”將加劇房企“強者恒強”的格局。房企作為資金密集型企業(yè)，國內(nèi)房企自籌資金占總開發(fā)投資比重一直保持在30%左右，并且房地產(chǎn)年投資總額也保持小幅增長的趨勢。同時，房企又無法靈活根據(jù)外部資本市場情況調(diào)整收縮自身的規(guī)模和現(xiàn)金流量。因此，成都成品房銷售新政將進一步實現(xiàn)房產(chǎn)市場“去杠桿”化，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金周轉(zhuǎn)，減少資金的使用效率，提升開發(fā)資金的使用成本，對房企融資能力提出更為嚴(yán)峻的考驗，“大魚吃小魚”的規(guī)?；偁幰矊⒃郊影谉峄?。

　　值得關(guān)注的是，張宏偉認(rèn)為，成都此次出臺的樓市新政符合長效機制或引起多地效仿。自去年樓市“去杠桿”以來，市場已出現(xiàn)明顯變化，房企杠桿率和居民杠桿率開始有不同程度的下降。在加速推進金融去杠桿的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場也會繼續(xù)迎來調(diào)整。因此，成都成品房新政很可能不是個案，未來核心一、二線城市都有可能效仿，這很可能是樓市長效調(diào)控機制的一部分。