國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心最新出版的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》專門論述了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率偏高的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無(wú)幾。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤(rùn)率明顯上升，2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告還列舉了國(guó)內(nèi)部分知名開(kāi)發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過(guò)了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。（10月24日《南方都市報(bào)》）

　　房地產(chǎn)一直以來(lái)被認(rèn)為是一種暴利行業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在不同時(shí)期是不一樣的。每個(gè)時(shí)期正常的建安利潤(rùn)基本上變化不大，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)主要來(lái)自于地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化。

　　開(kāi)發(fā)商的毛利率十幾年來(lái)經(jīng)歷了兩次較大的變化。在2004年8月31日之前，也就是所謂的“831”大限之前協(xié)議轉(zhuǎn)讓所取得的土地，在“831”大限之前開(kāi)發(fā)完畢，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)還沒(méi)有大幅上升。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)跟土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格息息相關(guān)，地價(jià)越低，利潤(rùn)自然就越高。這就為權(quán)力尋租提供了大量的溫床。

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率最高的階段在于“831”大限之后的幾年內(nèi)。由于土地實(shí)行了招拍掛，實(shí)行“價(jià)高者得”的競(jìng)地原則，地價(jià)在短時(shí)期內(nèi)急速上漲，帶動(dòng)了地塊周邊房?jī)r(jià)的上漲。而在這段時(shí)間內(nèi)，原來(lái)以協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格取得的土地所開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤，就取得了超額收益，本應(yīng)由土地所有者獲得的土地收益轉(zhuǎn)化成資本收益。這一塊超額利潤(rùn)被稱為“制度性土地紅利”。

　　隨著協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地開(kāi)發(fā)完畢，在招拍掛拿地的背景下，土地的價(jià)格數(shù)年之間大幅上漲，有些地方短時(shí)間內(nèi)地價(jià)暴漲6到8倍。房?jī)r(jià)和地價(jià)輪翻上漲，地價(jià)推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)同時(shí)也推高地價(jià)，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間類似于一種雞生蛋和蛋生雞之間的關(guān)系。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間形成了一種“良性循環(huán)”。由于土地成本的大幅上漲，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間有限。于是，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商習(xí)慣于將“捂地”進(jìn)行到底。還有一種更為隱蔽的方法，開(kāi)發(fā)商對(duì)于一塊地，一般先開(kāi)發(fā)一小塊，號(hào)稱一期，而后等一期成熟后開(kāi)發(fā)二期和三期，這樣后期開(kāi)發(fā)的樓盤隨著時(shí)間的推移，地塊大幅升值，社區(qū)配套不斷完善，樓價(jià)自然水漲船高。其實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)法律早已有土地閑置兩年在經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回使用權(quán)的規(guī)定，然而真正執(zhí)行的少而又少，這也讓開(kāi)發(fā)商“捂地”有了更多的底氣。這個(gè)階段開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率的大小取決于房?jī)r(jià)的上漲幅度。

　　近幾年，在國(guó)家的調(diào)控下，房?jī)r(jià)的上漲幅度趨緩，局部地區(qū)由于過(guò)度炒作出現(xiàn)崩盤，招拍掛拿到的地皮，利潤(rùn)空間受到擠壓。當(dāng)然，毛利率并不是凈利率，以“招寶萬(wàn)金”四家上市公司2011年的數(shù)據(jù)為例，凈利潤(rùn)率分別為17.15%、13.89%、13.41%、12.61%。如果房?jī)r(jià)不出現(xiàn)暴漲，開(kāi)發(fā)商的凈利率將逐漸恢復(fù)常態(tài)。