全國商品房庫存畸高或?qū)⑼聘呶磥矸績r(jià)

來源:京華時(shí)報(bào) 2012-12-03 10:15 http://www.vtrackmedia.com/

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，截至今年10月，全國商品房待售面積約為3.2億平方米，超過去年底的2.7億平方米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個(gè)別房企按今年的銷售速度，所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。

　　全國商品房待售面積維持在高位，將帶來多重負(fù)面影響。房企庫存越大，累積的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)越大。庫存越大，貸款利息等財(cái)務(wù)成本就會(huì)與日俱增，最終的銷售價(jià)格必須越來越高，才能覆蓋成本。同時(shí)，捂盤越久，資金鏈斷裂的可能性越大，最后可能不得不以更低價(jià)格脫手，一旦收入覆蓋不了成本，房企將難以歸還銀行貸款、信托融資等債務(wù)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。房企捂盤不售、庫存畸高還將推高近遠(yuǎn)期房價(jià)，嚴(yán)重干擾樓市調(diào)控。從近期來看，房企捂庫存將使得入市房源減少，自住型剛性需求不能得到充分滿足，這必將推高房價(jià)。從遠(yuǎn)期看，房企捂盤惜售會(huì)使企業(yè)資金積壓在大量待售面積上，無力增加土地儲(chǔ)備，從而使得未來開發(fā)、開工面積減少，影響到未來市場房源供給，從而推高未來房價(jià)。

　　房企之所以敢于擁有這么大庫存，說明房企對房價(jià)上漲還有預(yù)期，對調(diào)控走回頭路還抱有希望。但在筆者看來，房企囤積存量房、謀求更高價(jià)格銷售的夢想必將破滅。原因在于：從需求上看，前期房價(jià)微漲的一波剛需旋風(fēng)將要過去。在這一輪剛需釋放完之后，就會(huì)出現(xiàn)需求乏力的現(xiàn)象。只要擠出投資投機(jī)性需求的政策沒有大的變化，房價(jià)滯漲就會(huì)很快出現(xiàn)。此外，目前來看房產(chǎn)稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機(jī)性需求的房產(chǎn)稅推開后，將令投資投機(jī)房源快速脫手，在市場需求有限、房源增加的情況下，房價(jià)將會(huì)走低。

　　因此，從房企自身角度看，一定要認(rèn)識到捂盤越久、庫存越大，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就越大，對企業(yè)越不利。而對銀行、信托及其他為房企提供融資的金融機(jī)構(gòu)來說，房企庫存越大，自己的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)就越大。銀行、信托等融資渠道有必要通過一定的手段促使房企去庫存化，降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房企去庫存化以后，手中擁有的現(xiàn)金流就可以助其重新購地開發(fā)，不但對企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性有好處，而且對穩(wěn)定未來市場供應(yīng)有好處，更對未來房價(jià)保持穩(wěn)定有好處。

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