2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步筑底企穩(wěn)回升，投資增幅回落。預(yù)計(jì)2013年房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升的可能性較大。

　　奠定回暖基礎(chǔ)

　　2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了1-2季度的下跌、3季度的筑底和4季度的企穩(wěn)回升等階段，10月和11月國(guó)房景氣指數(shù)在連續(xù)下跌15個(gè)月后持續(xù)回升為95.71。

　　從需求、供給和價(jià)格3方面的變化看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在第3季度筑底，第4季度有所回升。首先，3季度以來(lái)房屋成交量明顯增加，市場(chǎng)需求逐步恢復(fù)增長(zhǎng)；2012年1-11月商品房屋銷售面積9.17億平方米，增幅由1-2月的-14%逐月增加為2.4%，1季度和2季度商品房銷售面積均同比負(fù)增長(zhǎng)，3季度商品房銷售面積同比增加6%。第二，住房?jī)r(jià)格止跌企穩(wěn)，2012年1-11月70大中城市中新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月的45個(gè)逐步減少為10個(gè)，二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月的53個(gè)逐步減少為18個(gè)。第三，房屋新開工面積負(fù)增長(zhǎng)幅度仍沒有明顯收窄，說(shuō)明市場(chǎng)仍處于存貨消化期，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅回升，購(gòu)置土地面積降幅收窄，顯示房地產(chǎn)投資意愿有所增加。2012年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6.28萬(wàn)億元，增幅由1-2月的27.8%逐步回落為16.7%，其中11月投資增幅高于上月。

　　從政策層面看，2012年持續(xù)堅(jiān)持的房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定了各方預(yù)期，同時(shí)2季度以來(lái)實(shí)施的“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底。中央層面上，國(guó)務(wù)院分別在5月和7月的政治局會(huì)議中明確指出，要把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在更加重要的位置，強(qiáng)調(diào)實(shí)施一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施。央行年內(nèi)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)，兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。地方政府層面上，由于房地產(chǎn)走勢(shì)與地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān)，2012年以來(lái)各地一直有放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的沖動(dòng)，4月部分地方政府放松“限購(gòu)”的政策被及時(shí)叫停，但5月以來(lái)相繼沈陽(yáng)、深圳、南京、寧波等6個(gè)地方政府提高了公積金貸款額度。中央和地方政府為“穩(wěn)增長(zhǎng)”出臺(tái)的各項(xiàng)措施，直接或間接鼓勵(lì)了購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成筑底。

　　第3季度宏觀經(jīng)濟(jì)的筑底回升也為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖奠定了基礎(chǔ)。2012年9月經(jīng)濟(jì)筑底溫和回升跡象明顯，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口都有一些積極的變化，經(jīng)濟(jì)增速和PPI回落幅度均收窄，包括貨運(yùn)量、財(cái)政收入、PMI和消費(fèi)者信心指數(shù)等指標(biāo)都有所回暖，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速已開始企穩(wěn)回升。9月大宗商品價(jià)格止跌也預(yù)示著市場(chǎng)需求的積極變化。

　　城鎮(zhèn)化帶來(lái)新機(jī)遇

　　2012年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：我國(guó)發(fā)展仍然具備難得的機(jī)遇和有利條件，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本面長(zhǎng)期趨好，2013年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，要以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進(jìn)，開拓創(chuàng)新，扎實(shí)開局，進(jìn)一步深化改革開放，進(jìn)一步強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整力度，著力保障和改善民生，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生活力和動(dòng)力，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，充分發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)和推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。世行、亞行、IMF等國(guó)際機(jī)構(gòu)及眾多國(guó)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)均預(yù)測(cè)我國(guó)2013年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度略高于8%，高于2012年7.7%的全年經(jīng)濟(jì)增幅。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，因此，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)溫和回升將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議同時(shí)指出：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造。這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)“抑制投資投機(jī)需求、推進(jìn)保障房建設(shè)”的調(diào)控思路，保持多套房的“限購(gòu)限貸”政策，維護(hù)住房的消費(fèi)品屬性，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定；繼續(xù)加強(qiáng)民生保障，2013年計(jì)劃新開工保障性住房不低于500萬(wàn)套。

　　推進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇。首先，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議制定的“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”戰(zhàn)略會(huì)增加城鎮(zhèn)住房需求。目前近7億城鎮(zhèn)人口中有2億多進(jìn)城農(nóng)民工還沒有“市民化”，第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，外來(lái)農(nóng)民工的住房水平普遍較低。外來(lái)農(nóng)民工居住水平不高的原因除住房消費(fèi)能力不足，住房消費(fèi)意愿不足也是重要原因，受戶籍制度的影響，農(nóng)民工群體無(wú)法獲得與城鎮(zhèn)戶籍人口同等的公共服務(wù)和子女的教育機(jī)會(huì)等，增加了他們?cè)诔擎?zhèn)永久居留的不確定性，進(jìn)而影響了其住房消費(fèi)意愿，表現(xiàn)在很多收入較高的農(nóng)民工也會(huì)選擇住房條件較差的地方居住。推動(dòng)“農(nóng)民工市民化”無(wú)疑將會(huì)提高其住房消費(fèi)意愿，增加城鎮(zhèn)住房需求，進(jìn)而為拉動(dòng)內(nèi)需做貢獻(xiàn)。第二，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要構(gòu)建科學(xué)合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學(xué)布局”，結(jié)合落實(shí)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要任務(wù)，可以預(yù)計(jì)廣大的三四線城市將迎來(lái)住房市場(chǎng)發(fā)展的新機(jī)遇。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變化來(lái)看，一方面是加快保障房建設(shè)將繼續(xù)提供住房供給，初步估計(jì)2013年保障房竣工套數(shù)在400萬(wàn)套以上；另一方面，受2011年下半年以來(lái)商品房屋新開工面積增長(zhǎng)下降的影響，2013年商品房新增供應(yīng)增長(zhǎng)將會(huì)下降，市場(chǎng)存貨水平將低于2012年。在繼續(xù)抑制“住房投機(jī)投資需求”的調(diào)控政策影響下，預(yù)計(jì)2013年房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的可能性很大。