2011年，籠罩在樓市的陰霾仍未散去。在經(jīng)歷了前一年的“國(guó)十一條”、“新國(guó)五條”等一系列政策輪番打擊之后，開(kāi)發(fā)商并未得到絲毫喘息之機(jī)。為了鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，2011年的中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在繼續(xù)升級(jí)和深化之后，已經(jīng)步入穩(wěn)步消化階段。

　　■適時(shí)轉(zhuǎn)型

　　搶占市場(chǎng)

　　每一次地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的時(shí)候，品牌房企都走在了趨勢(shì)的最前沿，通過(guò)對(duì)自身的積極調(diào)整，深刻影響著當(dāng)下的市場(chǎng)格局。

　　以龍湖地產(chǎn)為例，憑借著對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的理性判斷和對(duì)城市未來(lái)生活模式的深刻思考，以別墅專(zhuān)家聞名的龍湖于2011年開(kāi)始大步戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，側(cè)重商業(yè)天街系開(kāi)發(fā)，并以“地鐵+住宅+商業(yè)”這一極具抗風(fēng)險(xiǎn)能力和價(jià)值成長(zhǎng)空間的發(fā)展模式，改變了城市對(duì)于地塊的價(jià)值認(rèn)知。

　　2011年，在龍湖長(zhǎng)楹天街與大興時(shí)代天街兩大項(xiàng)目“東進(jìn)南拓”策略的撬動(dòng)之下，龍湖地產(chǎn)帶動(dòng)了北京兩大地塊的價(jià)值突圍。年底以低價(jià)入市的龍湖時(shí)代天街更是首次涉足剛需人群，以“時(shí)代旋風(fēng)”式的火熱銷(xiāo)量，打破了區(qū)域價(jià)格僵局，帶動(dòng)了樓市的陡然升溫。該項(xiàng)目自亮相以來(lái)即備受關(guān)注，總到訪(fǎng)人數(shù)遠(yuǎn)超萬(wàn)人，11月開(kāi)盤(pán)當(dāng)日2小時(shí)熱賣(mài)216套房源的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更是一度成為熱點(diǎn)話(huà)題。

　　作為4號(hào)線(xiàn)上真正的地鐵上蓋項(xiàng)目，龍湖時(shí)代天街通過(guò)連廊、下沉庭院等多種方式，讓地鐵與商業(yè)、庭院、樓座直接相連，營(yíng)造出風(fēng)雨無(wú)阻的出行方式，打造3分鐘出行模式，讓地鐵出行變成社區(qū)自有的一部分。41萬(wàn)平方米商業(yè)體讓時(shí)代天街從普通剛需項(xiàng)目中脫穎而出，成為整個(gè)區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。龍湖地產(chǎn)未來(lái)還將憑借10年商業(yè)營(yíng)運(yùn)、管理經(jīng)驗(yàn)，吸引國(guó)內(nèi)、外諸多實(shí)力消費(fèi)品牌，引導(dǎo)并帶動(dòng)京南300萬(wàn)人的消費(fèi)力，為豐富區(qū)域現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)做出有益嘗試。

　　同時(shí)，定位為剛需項(xiàng)目的龍湖時(shí)代天街，完全秉承龍湖別墅的豐富經(jīng)驗(yàn)與手法打造。在景觀(guān)設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面，均融入了龍湖別墅的特色元素。從85平米小復(fù)式到168平米平層官邸，均為70年產(chǎn)權(quán)純居住產(chǎn)品，為剛需人群提供了別墅級(jí)人居享受。

　　在2011年中國(guó)樓市整體降價(jià)的浪潮中，龍湖地產(chǎn)以品牌責(zé)任和產(chǎn)品實(shí)力實(shí)現(xiàn)了自身的市場(chǎng)價(jià)值。

　　■標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)穩(wěn)漲

　　2011年在京開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)普遍滑坡。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年前11月北京商品房銷(xiāo)售排名前50的房企總銷(xiāo)售額1597.8億，同比減少5%，中小房企共16個(gè)上榜，較去年減少5個(gè)，總銷(xiāo)售額237.9億，同比下降41%。

　　然而與中小房企銷(xiāo)售慘淡相比，多數(shù)標(biāo)桿房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，兩相對(duì)比，業(yè)績(jī)分化程度再度加劇。據(jù)萬(wàn)科北京公司透露，算上唐山和秦皇島的項(xiàng)目銷(xiāo)售，今年萬(wàn)科在京的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已提前趕超去年，僅在北京市商品住宅的銷(xiāo)售金額就達(dá)到63.4億。除萬(wàn)科外，保利、中海等多家大型房企在京商品住宅銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也提前實(shí)現(xiàn)同比跨越。龍湖北京公司則表示，截至10月底，北京龍湖的簽約額已經(jīng)突破91個(gè)億，提前超額完成了年初集團(tuán)擬定的銷(xiāo)售任務(wù)。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、保利、中海三家房企今年前11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已超過(guò)去年全年，另外首開(kāi)、遠(yuǎn)洋、北京城建、中國(guó)鐵建等四家房企的業(yè)績(jī)已與去年全年接近，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績(jī)趕超無(wú)太大懸念，其中萬(wàn)科、首開(kāi)前11月的銷(xiāo)售額已再破百億大關(guān)。從11月銷(xiāo)售面積和金額來(lái)看，排名前三的分別是保利、遠(yuǎn)洋和萬(wàn)科，面積全部超過(guò)30萬(wàn)平米，收益也均躍過(guò)70億元大關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，多數(shù)大型房企全年銷(xiāo)售額逆市上漲，得益于品牌房企在面對(duì)調(diào)控時(shí)迅速應(yīng)變，及時(shí)調(diào)整了推盤(pán)節(jié)奏和項(xiàng)目定位，積極順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。龍湖時(shí)代天街的低價(jià)嘗試效果有目共睹；萬(wàn)科今年入市的項(xiàng)目則以中低端剛需盤(pán)為主，伴以?xún)r(jià)格逐期回落，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、云灣家園、萬(wàn)科幸福匯等項(xiàng)目的簽約率已過(guò)七成；其他房企項(xiàng)目如首開(kāi)常青藤，遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園等，就市調(diào)價(jià)贏得熱銷(xiāo)，也為年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)形成了重要支撐。

　　■專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師 張?jiān)?/STRONG>

　　除去少數(shù)出售項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)、股權(quán)謀求現(xiàn)金與合作的中小房企之外，明年多數(shù)中小房企的經(jīng)營(yíng)壓力將會(huì)倍增。一方面，在售項(xiàng)目銷(xiāo)售數(shù)量與結(jié)構(gòu)較為單一，價(jià)格不具備太多的調(diào)整空間，市場(chǎng)份額會(huì)再度遭到大型房企的擠壓；另一方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，中小房企北京商品房庫(kù)存市值不少于3500億，大量資金被套牢，在傳統(tǒng)融資渠道來(lái)年難有放寬可能性的背景下，年底房企并購(gòu)潮或?qū)⒀永m(xù)。

　　同時(shí)，大型房企可觀(guān)的銷(xiāo)售額背后也存在一些隱憂(yōu)。庫(kù)存積壓、降價(jià)預(yù)期加深等可能對(duì)房企造成“反傷”，部分大型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)于豪宅、商業(yè)地產(chǎn)等普通住宅以外份額的依賴(lài)，可能隨著該類(lèi)型產(chǎn)品市場(chǎng)頹勢(shì)的出現(xiàn)而受到影響。