近日，全國(guó)不少城市傳來(lái)首套房貸利率最低可優(yōu)惠至8.5折的消息，這在讓一些準(zhǔn)備購(gòu)房的人感到驚喜的同時(shí)，也讓一些人開(kāi)始擔(dān)心，政策的不斷微調(diào)會(huì)否刺激房?jī)r(jià)反彈？有專家就此認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍供大于求，部分剛需的釋放還不足以推動(dòng)價(jià)格上漲，但抑制投機(jī)的調(diào)控政策決不能放松，以促使房?jī)r(jià)繼續(xù)回歸合理價(jià)位。

　　減輕剛需購(gòu)房壓力

　　對(duì)于首套房購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，近期部分銀行對(duì)首套房貸進(jìn)行優(yōu)惠打折的消息可謂是個(gè)大利好。據(jù)搜房網(wǎng)近日針對(duì)北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個(gè)城市重點(diǎn)銀行首套房貸利率的調(diào)查，近九成銀行已回歸基準(zhǔn)利率，滬津穗部分銀行重返8.5折。

　　記者就此采訪了濟(jì)南一些銀行和地產(chǎn)銷售公司，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南的首套房貸也出現(xiàn)了"松動(dòng)"，銀行大多表示可以打破基準(zhǔn)利率，最低可降至9折，但8.5折的優(yōu)惠還沒(méi)有接到通知。

　　早在全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余就表示，在各家銀行自主定價(jià)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)其在基準(zhǔn)利率和首套房貸款優(yōu)惠利率的下限(即八五折)之間，根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)。本月12日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門發(fā)布的名為《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問(wèn)題》的報(bào)告也明確表示，將支持居民家庭購(gòu)買首套普通自住房，保持首套住房貸款政策的穩(wěn)定性。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款利率重回8.5折，一是說(shuō)明國(guó)家正努力減輕剛需住房者的購(gòu)房壓力；另一方面也說(shuō)明，銀行貸款目前相對(duì)寬松。"每年上半年，銀行的貸款額度都會(huì)寬松一些。"合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明說(shuō)。

　　據(jù)了解，從2009年的7折優(yōu)惠，到2011年底的上浮10%，購(gòu)房者在房貸支出方面的成本增加很多，房貸利率的下調(diào)對(duì)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)將起到明顯作用。據(jù)測(cè)算，以首付三成總房?jī)r(jià)100萬(wàn)元的商品房為例，貸款20年，如果按8.5折利率，相當(dāng)于房?jī)r(jià)降5.5%，每個(gè)月少還貸款436元。

　　對(duì)樓市成交提振有限

　　雖然銀行開(kāi)始陸續(xù)推出房貸利率優(yōu)惠，但中國(guó)人民銀行近日發(fā)布的《2012年第1季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，目前的購(gòu)房意愿仍處于近年來(lái)的最低谷。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房貸利率優(yōu)惠雖有助于提升成交量，但其意義更多在于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，成交量能否有效上升還是要看地產(chǎn)商能不能真正把價(jià)格降到合理價(jià)位。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在目前房?jī)r(jià)已有一定回落，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，有助于購(gòu)房需求的釋放。"8.5折的利率優(yōu)惠肯定會(huì)導(dǎo)致需求增加，提高市場(chǎng)活躍程度。"山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)。

　　此外，記者了解到，近期我國(guó)部分城市的成交量繼續(xù)回暖。中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年第12周(3月12日至18日)40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，17城市樓市周均成交量同比下降，其他城市同比均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。同比下跌的城市數(shù)量繼續(xù)減少，杭州和南京等城市的漲幅甚至達(dá)到150%以上。

　　但許傳明認(rèn)為，近期的成交回升，是對(duì)部分樓盤大力度降價(jià)的回應(yīng)，從濟(jì)南來(lái)看，銷售量較好的樓盤都是降價(jià)幅度較大的，這些樓盤普遍達(dá)到15%至20%的優(yōu)惠幅度。因此利率優(yōu)惠只能對(duì)成交量的上升起到輔助作用，最重要的還是要看房?jī)r(jià)能否降到消費(fèi)者的心理價(jià)位。

　　今年房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有降

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分民眾擔(dān)心在存款準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)、首套房貸8.5折這樣的"利好"政策不斷出現(xiàn)而調(diào)控力度不再加大的情況下，樓市是否會(huì)反彈？專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存量仍然較大，減輕剛需負(fù)擔(dān)等政策微調(diào)，雖可促進(jìn)成交量小幅回升，但還不足以撬動(dòng)價(jià)格反彈，并且國(guó)家將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)行抑制投機(jī)的政策，這將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)回調(diào)。

　　"通過(guò)限購(gòu)及差別化的房貸政策，有效地打擊了過(guò)度投資及投機(jī)需求，這使市場(chǎng)總體處于供大于求的局面，雖然剛需的逐步釋放會(huì)在一定程度上增加需求，但只有需求超過(guò)或者接近供給后，才會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。目前來(lái)看，供給空余還是比較大，所以今年房?jī)r(jià)仍會(huì)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。"李鐵崗說(shuō)。

　　專家表示，對(duì)于樓市的調(diào)控不可掉以輕心。"目前房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未降至合理價(jià)位，如果在此時(shí)放松，則會(huì)使前期調(diào)控的效果大打折扣，并可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈，因此必須慎重。"山東社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張衛(wèi)國(guó)說(shuō)。