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　　新一輪樓市調(diào)控政策（國五條）上周出臺后，昨日“國五條細則”公布。根據(jù)細則，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

　　業(yè)內(nèi)認為這是一劑“猛藥”。對于剛剛回暖的樓市，這劑“猛藥”會有怎樣的影響？記者昨晚第一時間連線我省有關(guān)房地產(chǎn)專家進行解讀。

【摘要】房價控制目標(biāo)一季度公布

　　據(jù)中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院辦公廳昨日發(fā)布“關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。

　　通知要求，認真落實省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。國務(wù)院有關(guān)部門要加強對省級人民政府穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責(zé)。

充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用

　　通知要求，堅決抑制投機投資性購房。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。

　　繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作。

符合條件外來工年內(nèi)納入住房保障

　　通知要求，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

　　通知要求，全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/P>

地級市3年內(nèi)住房信息聯(lián)網(wǎng)

　　通知要求，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻。對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

　　通知要求，研究建立多部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要禁止其參加土地競買，不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，禁止其通過信托計劃融資。

　　通知還要求，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

【解讀】福州各郊縣將被納入限購？

　　“國五條細則”昨日問世，讓還在等待“兩會”后出細則的房地產(chǎn)市場頗感意外。記者注意到，細則大多數(shù)是此前一些政策的重申。業(yè)界認為，這一劑猛藥是否會挫殺剛剛回暖的樓市，可能還要看地方具體執(zhí)行細則的出臺。

關(guān)鍵詞：房價調(diào)控目標(biāo)

房價信息應(yīng)透明化

　　細則明確，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

　　解讀：此次細則明確了各城市房價控制目標(biāo)的公布時間，并提出要考核問責(zé)。而此前，也曾有此要求。2011年，福州提出“新建住房價格增幅低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平”的房價調(diào)控目標(biāo)。

　　采訪中，多位受訪市民表示，調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該細化，且對房價波動狀況應(yīng)該實時向社會公布。

　　多位省內(nèi)業(yè)界人士和專家都曾表示，對于房價調(diào)控，房地產(chǎn)市場信息的透明化尤為重要，地方政府應(yīng)該公布房價的實際動態(tài)。定房價調(diào)控目標(biāo)，地方政府壓力大，使得一些部門不得不采取干預(yù)的手段進行調(diào)控，而這好比給市場蒙上一層紗，讓老百姓看不到真實的市場。

關(guān)鍵詞：限購區(qū)域

福州郊縣還能因限得“福”嗎？

　　細則提出，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

　　解讀：細則出臺后，福州郊縣將被納入限購？

　　此前，福州限購范圍為五城區(qū)，各郊縣未納入限購范圍。近兩年的福州樓市，出現(xiàn)了城區(qū)限購，郊縣“因‘限’得福”的狀況，不少投資資金流向了郊縣，閩侯、連江等地?zé)o論是房市還是土地市場都很火爆。

　　業(yè)界認為，根據(jù)細則，一旦郊縣也被納入限購范圍，對郊縣的樓市或影響較大。

　　此外，對于限購，福州一度出現(xiàn)假離婚、違規(guī)辦社保的現(xiàn)象。此次細則針對此提出嚴(yán)厲的處罰措施。業(yè)界表示，開發(fā)商、銀行、購房者當(dāng)三者利益共謀的情況下，一些調(diào)查取證變得比較困難，而當(dāng)樓市投資不再暴利的情況下，市場才會冷靜，才不會去觸違規(guī)的底線。

關(guān)鍵詞：二套房首付

劍指高房價，房貸政策“留伏筆”

　　細則提出，對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　解讀：上周網(wǎng)上曾盛傳，二套住房貸款的首付款比例將提至七成，貸款利率調(diào)至1.3倍，讓市場一陣騷動。此次細則顯示，這并非“空穴來風(fēng)”。無論是“國五條”，還是其細則，都給房貸政策的調(diào)整埋下伏筆。

　　此前，省內(nèi)房地產(chǎn)專家王阿忠曾表示，對于銀行來說，二套房房貸屬于比較安全的貸款，銀行對于收緊房貸的意愿并不強?；蛟S該條款更多是警示意義，好比一個緊箍扣在房地產(chǎn)市場上，一旦市場出現(xiàn)異常的熱度，政府就將在金融調(diào)控上再加碼。

關(guān)鍵詞：20%個稅

百萬房產(chǎn)稅差數(shù)萬

　　細則提出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

　　解讀：此次細則中被認為“最猛”的規(guī)定是售房個稅按20％計征。福州二手房市場一經(jīng)理得知該規(guī)定時，愣了好一會后說：“那影響肯定非常大，威力太猛了?！?/P>

　　據(jù)了解，對于個人所得稅的規(guī)定曾多次變化。在樓市低迷時，曾給予一定的優(yōu)惠寬松條件，調(diào)控時又有所收緊。目前，福州市售房個稅的征收辦法為：滿5年出售家庭唯一生活用房的免征，否則按普通住宅1%征，非普通住宅按1.5%征。征收依據(jù)是房產(chǎn)的評估價或申報價。

　　驪特房產(chǎn)后期經(jīng)理陳先生給記者算了一筆賬。一套評估價為100萬的未滿5年的普通住宅，目前個稅按1%征收，收取1萬元。而一旦按所得差價征收，也就是目前的評估價或申報價，減去房產(chǎn)原來交易的價格所得。以福州2008年的房子目前增值超四五成即增值40萬計算，也要征收8萬元，與現(xiàn)有政策相比，個人所得稅有7萬元的差價。

　　顯然，一旦執(zhí)行新的稅費規(guī)定，對市場的打擊毋庸置疑。但此次新規(guī)按20%計征個人所得稅并非新規(guī)。“征收個人所得稅，目前各大城市都出臺執(zhí)行細則?！睒I(yè)內(nèi)資深人士林先生表示，因此該規(guī)定是否會對樓市產(chǎn)生影響，關(guān)鍵看地方政府出臺的細則。

　　林先生認為，核實房屋原值可能在執(zhí)行中會碰到一些困難。據(jù)了解，對于原來從開發(fā)商那里買的房子，都有合同備案，查詢并不難，但是有些二手房就比較麻煩了，因為很多二手房本來就是按照評估價和申報價進行申報，并非原值，如何界定這個原值尚待明確。（N海峽都市報記者楊永敏）

　　對樓市的影響將超出市場預(yù)期，房價上漲勢頭將被遏制；二手房市場面臨巨大的打擊；一二線城市樓市降溫速度與程度及幅度將超三四線城市。

　　——亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓

　　計征20%個稅，應(yīng)該是按差額征收，重點還是打擊投資、投機的需求。預(yù)計短期內(nèi)地方政府執(zhí)行細則落地較難。

　　——同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉

　　稅收政策更為明顯是為壓縮投資者獲利空間，這比之前營業(yè)稅要求更為明顯。

　　——中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強