新華房產(chǎn)7月9日上海訊 7月9日上午，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)62.54%。成交樓板價(jià)59859元，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平，為全國(guó)最貴。

　　公告顯示，掛牌出讓宗地位于盧浦大橋西側(cè)，東至紫荊新苑，南至南園濱江綠化，西至富潤(rùn)路，北至紫荊新苑；出讓面積6885.2平方米，起始價(jià)3.55億元。起拍樓板價(jià)高達(dá)36828元/平米，為今年上海最高。

　　從上海市來看，該地塊樓板價(jià)突破了2010年華僑城拿得的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，當(dāng)年地塊樓板價(jià)為5.2萬元。同時(shí)，也一舉打破全國(guó)單價(jià)最貴地塊，2013年融創(chuàng)以21億元價(jià)格獲得北京農(nóng)展館地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為73099元/平米。

“迷你”體量卻高門檻出讓現(xiàn)房銷售是亮點(diǎn)

　　黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊位于城市核心位置的地塊，盡管就體量來看屬于“迷你”級(jí)別，卻引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，因?yàn)樗诔鲎岊A(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

　　據(jù)該地塊的預(yù)合同上規(guī)定，該地塊土地用途為普通商品房，容積率1.4，建筑限高24米，建筑密度30%，綠地率35%；土地使用年期為70年。與此同時(shí)，地塊地上建筑面積不超過9639平方米，地下建筑面積不超過6000平方米。

　　根據(jù)土地預(yù)出讓合同，這一地塊在正式交付一年內(nèi)要開工，開工后三年內(nèi)要竣工。這意味著上述現(xiàn)房的最晚銷售時(shí)間會(huì)在4年后。

　　值得注意的是，該地塊的出讓條件非常多，除了在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”以外，還有必須100%全裝修，“配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該宗地規(guī)劃總住宅建筑面積30%。受讓人同意上述配建保障性住房按規(guī)定移交給住房保障機(jī)構(gòu)”、“受讓人須在該地塊內(nèi)落實(shí)100%建筑面積的裝配式建筑”?！笆茏屓隧氃谠摰貕K內(nèi)按住宅面積的2%配置公建配套用房”等。

售價(jià)或破10萬業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)看法不一

　　該地塊還被要求第一層面濱江建筑限高24米，結(jié)合地塊1.4的容積率以及30%的建筑密度，業(yè)內(nèi)人士分析，此幅地塊或?qū)⒁孕「邔赢a(chǎn)品為主。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，該地塊交易價(jià)格已經(jīng)偏離市場(chǎng)，同時(shí)該地段的區(qū)位和基礎(chǔ)條件決定了區(qū)域的樓市高度，未來銷售或存壓力。

　　“從地塊所在區(qū)位來看，臨近盧浦大橋，旁側(cè)的世博概念的公寓項(xiàng)目目前售價(jià)集中在5-6萬/平方米，二手房售價(jià)在3-4萬元/平方米。憑借低容積率和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，該案未來售價(jià)沖擊到8-10萬區(qū)間是有機(jī)會(huì)，但也是有壓力的?！?/P>

　　因?yàn)樵摰囟蔚膮^(qū)位和基礎(chǔ)條件決定了區(qū)域的樓市高度，無法上升到頂級(jí)豪宅圈序列。而且地塊偏小，不能通過該項(xiàng)目開發(fā)來大幅扭轉(zhuǎn)區(qū)域的地段形象，宋會(huì)庸如是說。

　　“這就要求售價(jià)一定要突破到10萬以上，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目地段來說，勉為其難。而且結(jié)合當(dāng)前樓市漸入低谷，房?jī)r(jià)下滑風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，其未來前景不容樂觀?！?/P>

　　不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉確認(rèn)為，黃浦江次核心區(qū)域土地價(jià)值的稀缺性，決定了黃埔濱江板塊勢(shì)必會(huì)走高端路線，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊也不例外。該地塊的目標(biāo)客戶群、土地資源“寸土寸金”的稀缺性、板塊高端豪宅市場(chǎng)稀缺性等三方面決定了其價(jià)值勢(shì)必向高端豪宅市場(chǎng)走。

　　“簡(jiǎn)單來講，這個(gè)地塊的核心價(jià)值不僅僅可以填補(bǔ)陸家嘴、外灘沿江板塊區(qū)域高端住宅發(fā)展的局限性，還可以為整個(gè)沿江核心區(qū)域及市場(chǎng)增加發(fā)展空間和活力，屆時(shí)一個(gè)新天價(jià)豪宅地標(biāo)將在此誕生?！睆埡陚ケ硎尽?/P>

開發(fā)商選擇或重在戰(zhàn)略

　　新華網(wǎng)記者了解到，麗豐控股目前在上海還有多個(gè)項(xiàng)目，主要有香港廣場(chǎng)、五月花生活廣場(chǎng)、凱欣豪園以及閘北廣場(chǎng)（一/二期）等。

　　而據(jù)官方網(wǎng)站介紹，麗豐控股有限公司是麗新集團(tuán)成員之一，于一九九七年十一月在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。麗豐乃麗新集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展及投資之旗艦。麗豐之主要業(yè)務(wù)包括在中國(guó)的大城市，尤其是上海及廣州，一些交通便捷而基建設(shè)施完善的黃金地段上投資及發(fā)展酒店式服務(wù)公寓、住宅、辦公樓及商用物業(yè)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于港資企業(yè)來講，其拿地選擇目標(biāo)就僅僅局限于市中心優(yōu)質(zhì)地塊，擅長(zhǎng)于高端物業(yè)的開發(fā)，也擅長(zhǎng)利用資本市場(chǎng)力量開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)性物業(yè)，尤其是大型綜合體的開發(fā)，毫無疑問，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊的推出，勢(shì)必會(huì)有資本實(shí)力雄厚、開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的港資企業(yè)向其“拋繡球”。

　　億翰智庫(kù)張化東也認(rèn)為，該地塊對(duì)于東方動(dòng)力這樣的企業(yè)還是劃算的?！八麄兿胍谏虾Ｓ袀€(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，有些時(shí)候就不會(huì)考慮利潤(rùn)，更多考慮的是公司戰(zhàn)略?！睆埢瘱|認(rèn)為這種體量小的地，因?yàn)樘幵趹?zhàn)略核心地段，還是被很多開發(fā)商所看中的。