簽完買房合同沒(méi)法貸款想終止合約被告上法庭

來(lái)源:廈門日?qǐng)?bào) 2012-11-27 11:39 http://www.vtrackmedia.com/ 海峽都市報(bào)電子版

　　買房人無(wú)法從銀行取得貸款導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行，買房人是否可以情勢(shì)變更為由請(qǐng)求人民法院判令解除房屋買賣合同？本案即是因?yàn)榇朔N情況引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛，在當(dāng)前“限購(gòu)”的背景下有一定的典型意義。

　　退休職工老王與開發(fā)商有過(guò)一份商品房預(yù)售合同。合同約定:買房人如未能在合同簽訂后一定期限內(nèi)取得銀行貸款并支付給開發(fā)商，應(yīng)向開發(fā)商一次性付清全部房款。當(dāng)老王準(zhǔn)備貸款時(shí)，才得知由于自己是外地人，政策規(guī)定第二套房屋不允許貸款。老王無(wú)法在短期內(nèi)湊齊高額的房款，只得向開發(fā)商申請(qǐng)終止合約。由于協(xié)商不成，開發(fā)商將買房人老王告上法庭。

“限購(gòu)令”讓老王無(wú)法貸款

　　53歲的老王是外地退休職工，老伴是殘疾人。退休后，他們夫妻到廈門安度晚年。

　　既然選擇在廈門安度晚年，老王考慮買一套房屋。最終，他看中了島外一套商品房，并與這套商品房所在的開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》。這套房屋的總價(jià)款為101.4萬(wàn)余元，老王當(dāng)初先支付了預(yù)售購(gòu)房款20.3萬(wàn)余元，剩余81萬(wàn)余元準(zhǔn)備采用貸款的方式繳齊。在買賣合同里，開發(fā)商與老王約定:如果老王沒(méi)能在合同簽訂后25天內(nèi)取得銀行的按揭貸款并支付給開發(fā)商，老王應(yīng)在七日內(nèi)自行向開發(fā)商一次性付清全部房款，逾期付清的，按逾期付款處理。

　　但后來(lái)才得知:根據(jù)政策規(guī)定，老王購(gòu)買的商品房是第二套房，且老王是外地人，因此不能辦理按揭貸款。無(wú)奈的老王，不得不向開發(fā)商提出解除購(gòu)房合同的要求。但開發(fā)商卻認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的合同內(nèi)容，合同不能取消，并且老王還應(yīng)該賠償開發(fā)商違約金。

不符合情勢(shì)變更原則

　　一審,法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)在于，老王是否有權(quán)依法解除商品房買賣合同，開發(fā)商是否有權(quán)要求老王支付尚欠房款及違約金。

　　經(jīng)審理，辦案法官綜合老王和開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》、相關(guān)司法解釋與情勢(shì)變更原則的適用條件，認(rèn)定老王與開發(fā)商約定是雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律強(qiáng)行性規(guī)定即合法有效，老王應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)買賣合同的約定，老王應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)支付剩余房款，但調(diào)控政策的頒布時(shí)間是2010年4月17日，政策并非在老王和開發(fā)商約定采取銀行按揭貸款方式支付剩余房款的付款期限內(nèi)出臺(tái)，所以適用情勢(shì)變更原則解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

　　最終，法院判定確認(rèn)老王要求解除與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的行為無(wú)效，故老王應(yīng)支付開發(fā)商購(gòu)房余款81萬(wàn)元及逾期付款違約金。

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