商業(yè)用地：熱點商圈“身價”漲了約五成

　　那么，今后廈門“最貴地皮”是哪里呢？

　　昨天，記者對照2014版基準(zhǔn)地價和2007版基準(zhǔn)地價時發(fā)現(xiàn)，最新的這次地價調(diào)整，增幅較大區(qū)域是廈門的中心商圈和島外新興商圈。

　　調(diào)整后，廈門“身價”最高的商業(yè)用地，分別是B1（廈禾路—故宮路—新華路—鎮(zhèn)海路—海岸線—廈禾路）、C1、A1區(qū)域的土地，籠統(tǒng)的來看，對應(yīng)的分別是中山路鷺江道鎮(zhèn)海路周邊商圈、湖濱南周邊商圈和鼓浪嶼商圈，其基準(zhǔn)地價分別達到20000元/㎡、15500元/㎡、15000元/㎡。

　　與6年前相比，上述島內(nèi)三個區(qū)域以及集美、海滄島外新興商圈，商業(yè)基準(zhǔn)地價增幅平均都達到50%左右。此外，湖濱南商圈由于地鐵樞紐站的交通利好效應(yīng)，其身價也由此前的10000元/㎡達到現(xiàn)在的15500元/㎡，上漲55%。

　　從島外四區(qū)商業(yè)土地基準(zhǔn)地價看，集美區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價身價最高，而且在J1杏（鷹廈鐵路（集灌路）—海岸線—西濱路—鷹廈鐵路）、和J1集（鳳林路—潯江路—海岸線—廈門大橋—銀江路—同集南路—鳳林路）的區(qū)域土地，其身價已經(jīng)達到了7200元/㎡，超過了島內(nèi)的枋湖、前埔等眾多片區(qū)。

住宅用地：最高的上調(diào)幅度超一倍

　　從居住用途地塊來看，B1（廈禾路—故宮路—新華路—鎮(zhèn)海路—海岸線—廈禾路）片區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價也是最貴的，將由6年前的4000元/㎡，調(diào)整至8500元/㎡，上調(diào)幅度超過100%。而從現(xiàn)在的市場交易情況看，無論是新房還是二手房，該區(qū)域房價都大大高于其它區(qū)域，其近兩年在售的新建住宅很多單價已經(jīng)超過4萬元/㎡。

　　身價次之的片區(qū)是C2、B2，基準(zhǔn)地價分別由6年前的4700元/㎡、5000元/㎡調(diào)整至8000元/㎡和7700元/㎡，平均漲幅也達到了60%左右。

專家說法

基準(zhǔn)地價調(diào)整對房價無實質(zhì)性影響

　　廈門基準(zhǔn)地價調(diào)整之后，那些“地皮漲價”的熱點地段的房價，會不會也跟著出現(xiàn)上漲呢？

　　據(jù)承擔(dān)此次基準(zhǔn)地價調(diào)整評估工作公司相關(guān)人士介紹，基準(zhǔn)地價的主要作用是作為政府指導(dǎo)價，因此其標(biāo)準(zhǔn)一般會比實際市場價低，僅作為土地出讓起始價、政策性土地價格（如保障性商品房、限價房等）確定依據(jù)。同時，基準(zhǔn)地價適時調(diào)整也有利于招商引資及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等。

　　而根據(jù)國家的供地政策，廈門新增經(jīng)營性用地和工業(yè)用地，均采用招拍掛方式出讓，已是完完全全的“市場價”。一般來說，市場價都要大大高于基準(zhǔn)地價，因此，基準(zhǔn)地價的調(diào)整對實際市場價影響不大。

　　“市民不必對土地基準(zhǔn)地價的調(diào)整過于緊張?？傮w來說，基準(zhǔn)地價的調(diào)整對房價并不會產(chǎn)生實質(zhì)性影響?！睆B門一地產(chǎn)公司人士表示，房價的高低主要取決于以下三個因素：第一，經(jīng)濟和政策上的因素，當(dāng)經(jīng)濟向好、政策寬松時，房價會上揚；第二，房子所處地段的好壞，在中心區(qū)繁華地段、配套完善的地點，房價也較高；第三個因素就是開發(fā)成本，當(dāng)建筑成本增加時，房價也會隨之上調(diào)?？偠灾績r還是受市場影響大。

　　“基準(zhǔn)地價會影響土地起拍價的制定，但從這次調(diào)整后的基準(zhǔn)地價看，與市場上的土地實際成交價差距仍然偏大?！睆B門均和資產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認為，當(dāng)土地起拍價定得過低時，往往會造成大幅溢價。比如，最近翔安出讓的一幅商業(yè)地塊的溢價率就高達323%。“這樣的高溢價率往往會給后期市場運行造成一定的恐慌情緒，還不如在地塊出讓前，進行科學(xué)合理的評估，定出一個比較接近市場預(yù)期的價位?！保ㄓ浾?鮑娜）