原標(biāo)題：上市房企價(jià)值雄起“新邏輯” 土地儲(chǔ)備成為重要競(jìng)爭(zhēng)力

　　內(nèi)地和香港市場(chǎng)地產(chǎn)股再度聯(lián)袂上揚(yáng)，讓投資者對(duì)該板塊熱情驟增。房地產(chǎn)板塊為何能異軍突起?是投資邏輯發(fā)生了變化，還是行業(yè)基本面好于預(yù)期?哪些指標(biāo)值得格外關(guān)注?帶著這些問(wèn)題，記者進(jìn)行了多方采訪。

　　觀念轉(zhuǎn)變引發(fā)價(jià)值重估

　　上證報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)了近期的上漲，A股房地產(chǎn)板塊與其他板塊相比，仍排在估值較低的行列。以最新收盤價(jià)計(jì)算，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊整體滾動(dòng)市盈率為16.15倍，僅高于銀行、公路、建筑、煤炭等行業(yè)。

　　僅看靜態(tài)估值有些偏頗，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入6227.71億元，同比增長(zhǎng)5.06%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)611.64億元，同比增幅則達(dá)到25.35%。

　　具體到個(gè)股，A股龍頭房企萬(wàn)科A上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73億元，同比增長(zhǎng)36.47%。在港上市房企中國(guó)恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2440.9億元，同比增長(zhǎng)72.2%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元，同比增長(zhǎng)224.4%。

　　“上市房企，尤其是龍頭房企業(yè)績(jī)一直比較穩(wěn)健，為何在最近有所表現(xiàn)，除了業(yè)績(jī)超出預(yù)期外，還有市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估值理解有所變化的因素。”有業(yè)內(nèi)人士分析。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，不同于香港傳統(tǒng)房企，在港上市的內(nèi)房股、A股上市房企往往通過(guò)高杠桿、高周轉(zhuǎn)率來(lái)提升投資回報(bào)率。市場(chǎng)一度認(rèn)為，這些企業(yè)動(dòng)輒70%、80%的負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)太大，即使業(yè)績(jī)不錯(cuò)也沒(méi)有辦法給出高估值。

　　“后來(lái)，市場(chǎng)逐漸發(fā)現(xiàn)，要觸發(fā)高負(fù)債房企的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要房?jī)r(jià)至少回調(diào)20%，目前業(yè)內(nèi)測(cè)算，這種可能性并不大。既然風(fēng)險(xiǎn)大概率消除，估值也就可以給得更高。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

　　既看市場(chǎng)又看行業(yè)變化

　　年初開始，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)就不斷上漲，至今累計(jì)漲幅已達(dá)121.48%。同時(shí)，香港內(nèi)房股板塊估值也在快速提升，以最新收盤價(jià)計(jì)算，整體已達(dá)25.8倍市盈率。而香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊滾動(dòng)市盈率為16.46倍。

　　高估值背后是內(nèi)房股業(yè)績(jī)的明顯增長(zhǎng)。2017年上半年，香港內(nèi)房股板塊整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8359億元，同比增長(zhǎng)29.75%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)1080.67億元，同比增長(zhǎng)80.72%。當(dāng)期，香港非內(nèi)房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入、歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)同比增幅分別為13.86%和50.56%。

　　部分個(gè)股表現(xiàn)更加突出。以上半年頗為激進(jìn)的融創(chuàng)為例，其上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額1088.5億元，較上年同期增長(zhǎng)94.2%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤(rùn)13億元，同比增長(zhǎng)1683.4%。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，從大環(huán)境來(lái)看，今年以來(lái)全國(guó)樓市投資和成交情況還不錯(cuò)。具體到個(gè)股，龍頭房企領(lǐng)銜的一批個(gè)股銷售數(shù)據(jù)、利潤(rùn)水平均表現(xiàn)良好，成為支持相關(guān)公司股價(jià)大漲的基礎(chǔ)。而在產(chǎn)業(yè)集中度迅速提升的趨勢(shì)下，存活下來(lái)的優(yōu)勢(shì)房企有望強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，內(nèi)房股龍頭公司的業(yè)績(jī)大漲，令市場(chǎng)資金意識(shí)到高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)也是一種“優(yōu)勢(shì)”，這樣可以讓企業(yè)跑得更快，業(yè)績(jī)更好。

　　“香港市場(chǎng)內(nèi)房股的估值抬升，又變相增加了A股房企龍頭的吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊短期上揚(yáng)。”滬上某私募人士表示，在市場(chǎng)資金交流頻繁的情況下，市場(chǎng)更多地是關(guān)注房企的銷售情況、自身估值以及增長(zhǎng)潛力，至于在哪上市并不那么重要。

　　土地儲(chǔ)備成為重要競(jìng)爭(zhēng)力

　　“市場(chǎng)資金觀念轉(zhuǎn)變，除了降低對(duì)高杠桿運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂外，對(duì)土地儲(chǔ)備等指標(biāo)也有了更深層次的理解。”上述私募人士告訴記者。

　　據(jù)介紹，以往市場(chǎng)對(duì)上市房企土地儲(chǔ)備的看法較為中性，個(gè)別拿地較為激進(jìn)、拿地價(jià)格較高的房企甚至?xí)唤o予偏負(fù)面評(píng)價(jià)。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)意識(shí)到土地儲(chǔ)備較多的房企在未來(lái)發(fā)展中可能更具優(yōu)勢(shì)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，觀察今年房企的業(yè)績(jī)變化，前期的土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為重要籌碼?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，恒大、萬(wàn)科、碧桂園2016年存貨總額分別為6586.27億元、4655.13億元和2472.69億元，同比增幅分別為72%、70%和46%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

　　“現(xiàn)在回看2016年的土地儲(chǔ)備變化，也能在一定程度上解釋為何萬(wàn)科、恒大、碧桂園今年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如此強(qiáng)勢(shì)。”該業(yè)內(nèi)人士稱。

　　事實(shí)上，增加土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為上市房企的重要戰(zhàn)略?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，排名前30位的房企新增土地價(jià)值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂園、恒大、萬(wàn)科外，融創(chuàng)表現(xiàn)頗為突出，今年以來(lái)新增土地價(jià)值高達(dá)2050.6億元。此外，保利、龍湖、金茂、華潤(rùn)的土地儲(chǔ)備增加速度也較快。

　　有擅長(zhǎng)地產(chǎn)股投資的私募人士表示，從中期角度來(lái)看，土地指標(biāo)頗為重要，但并不意味著全部。從更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，富有激勵(lì)性的企業(yè)文化和機(jī)制建設(shè)更為重要。