國務(wù)院發(fā)展研究中心最新出版的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》專門論述了房地產(chǎn)行業(yè)利潤率偏高的問題。據(jù)統(tǒng)計，2003年前后，我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相差無幾。但隨著房價的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。報告還列舉了國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（10月24日《南方都市報》）

　　房地產(chǎn)一直以來被認為是一種暴利行業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率在不同時期是不一樣的。每個時期正常的建安利潤基本上變化不大，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤主要來自于地價與房價的變化。

　　開發(fā)商的毛利率十幾年來經(jīng)歷了兩次較大的變化。在2004年8月31日之前，也就是所謂的“831”大限之前協(xié)議轉(zhuǎn)讓所取得的土地，在“831”大限之前開發(fā)完畢，當時國內(nèi)的房價還沒有大幅上升。開發(fā)商的利潤跟土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格息息相關(guān)，地價越低，利潤自然就越高。這就為權(quán)力尋租提供了大量的溫床。

　　開發(fā)商利潤率最高的階段在于“831”大限之后的幾年內(nèi)。由于土地實行了招拍掛，實行“價高者得”的競地原則，地價在短時期內(nèi)急速上漲，帶動了地塊周邊房價的上漲。而在這段時間內(nèi)，原來以協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格取得的土地所開發(fā)出來的樓盤，就取得了超額收益，本應(yīng)由土地所有者獲得的土地收益轉(zhuǎn)化成資本收益。這一塊超額利潤被稱為“制度性土地紅利”。

　　隨著協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地開發(fā)完畢，在招拍掛拿地的背景下，土地的價格數(shù)年之間大幅上漲，有些地方短時間內(nèi)地價暴漲6到8倍。房價和地價輪翻上漲，地價推高房價，房價同時也推高地價，房價與地價之間類似于一種雞生蛋和蛋生雞之間的關(guān)系。地價與房價之間形成了一種“良性循環(huán)”。由于土地成本的大幅上漲，如果房價沒有上漲，開發(fā)商的利潤空間有限。于是，在房價上漲的預(yù)期下，開發(fā)商習(xí)慣于將“捂地”進行到底。還有一種更為隱蔽的方法，開發(fā)商對于一塊地，一般先開發(fā)一小塊，號稱一期，而后等一期成熟后開發(fā)二期和三期，這樣后期開發(fā)的樓盤隨著時間的推移，地塊大幅升值，社區(qū)配套不斷完善，樓價自然水漲船高。其實房地產(chǎn)相關(guān)法律早已有土地閑置兩年在經(jīng)過批準后可無償收回使用權(quán)的規(guī)定，然而真正執(zhí)行的少而又少，這也讓開發(fā)商“捂地”有了更多的底氣。這個階段開發(fā)商利潤率的大小取決于房價的上漲幅度。

　　近幾年，在國家的調(diào)控下，房價的上漲幅度趨緩，局部地區(qū)由于過度炒作出現(xiàn)崩盤，招拍掛拿到的地皮，利潤空間受到擠壓。當然，毛利率并不是凈利率，以“招寶萬金”四家上市公司2011年的數(shù)據(jù)為例，凈利潤率分別為17.15%、13.89%、13.41%、12.61%。如果房價不出現(xiàn)暴漲，開發(fā)商的凈利率將逐漸恢復(fù)常態(tài)。