近日，廈門地稅入庫一筆自該局成立以來最大的反避稅補(bǔ)稅收入，追繳稅費(fèi)2000多萬元。據(jù)介紹，這起案件還是全國房地產(chǎn)方面反避稅采用收益法調(diào)整的首次嘗試。

　　經(jīng)過一年多的查辦，該案已于近日結(jié)案。廈門的H公司在房產(chǎn)租賃和銷售的關(guān)聯(lián)交易中涉嫌規(guī)避稅收，目前合計(jì)已共補(bǔ)繳地方稅費(fèi)2227.36萬元。

股權(quán)并購引出低價(jià)租售合同

　　2010年，廈門某連鎖企業(yè)下屬多家公司紛紛變更品牌，這引起了廈門地稅涉外分局反避稅工作小組的注意。經(jīng)調(diào)查，原來公司股權(quán)正在發(fā)生變動(dòng)。

　　但這起變動(dòng)卻引出避稅的疑點(diǎn)。2001年7月1日，H公司將自有房產(chǎn)某商場(chǎng)出租給廈門F公司使用，租期20年，房產(chǎn)建筑面積逾3萬平方米，月租金約20元/平方米，這明顯低于同期市場(chǎng)獨(dú)立交易價(jià)格。

　　2010年3月，H公司又將自有的某商場(chǎng)自有房產(chǎn)、某廣場(chǎng)房產(chǎn)及地下車位出售給T公司。其中，商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓單價(jià)約4200元/平方米，廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓單價(jià)約8200元/平方米，車位轉(zhuǎn)讓單價(jià)約12萬元/個(gè)。售價(jià)明顯低于同期市場(chǎng)獨(dú)立交易價(jià)格，初步判斷存在避稅嫌疑。

租金調(diào)高1867萬補(bǔ)稅318萬

　　廈門地稅局追溯到，H公司與F公司均由英屬維爾京群島的B公司100%控股。根據(jù)相關(guān)辦法認(rèn)定，H公司與F公司自2006年就構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系，也就是說，2006年起兩家公司之間的房產(chǎn)出租行為構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　廈門地稅決定對(duì)其按照可比非受控價(jià)格法（即市場(chǎng)法）對(duì)租金收入進(jìn)行調(diào)整，并考慮房產(chǎn)面積、經(jīng)營業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等各種差異因素對(duì)價(jià)格的影響。

　　經(jīng)地稅調(diào)整，H公司合計(jì)應(yīng)調(diào)高租金收入1867.37萬元，應(yīng)補(bǔ)318.38萬元的地方稅收。

售價(jià)調(diào)高2.37億補(bǔ)稅1908萬

　　而在房產(chǎn)銷售這筆買賣中，據(jù)地稅人員了解，買方T公司與賣方H公司的法人其實(shí)是同一人。根據(jù)相關(guān)條款，判定兩家公司構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系，出售行為構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　經(jīng)過國稅總局批準(zhǔn)，地稅人員按照收益法對(duì)關(guān)聯(lián)銷售的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行估值，確定獨(dú)立交易價(jià)格。這一方法在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用在全國尚屬首例。

　　經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本次關(guān)聯(lián)房產(chǎn)交易應(yīng)調(diào)增銷售收入2.37億元，應(yīng)補(bǔ)1908.98萬元稅款。