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　　商品房建設(shè)要達(dá)到什么標(biāo)

　　8層以上商品房

　　至少建到7層

　　此條規(guī)定提高了商品房預(yù)售許可的門檻，可以說(shuō)是新規(guī)中的最大亮點(diǎn)。

　　“以前，預(yù)售商品房項(xiàng)目工程形象進(jìn)度要求四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，只要完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程就具備了預(yù)售條件，現(xiàn)在8層以上（含8層）的項(xiàng)目至少要建到7層，從進(jìn)度上看，工期差不多要延緩三到四個(gè)月，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求就更高了?！北R海林表示，我市原有預(yù)售許可門檻是十幾年前制定的標(biāo)準(zhǔn)，與其他省市相比偏低。如，北京、重慶需達(dá)到1/2以上，上海、深圳需達(dá)到2/3以上。我市商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期較為火爆，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為充足，提高預(yù)售許可門檻有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，預(yù)防爛尾樓發(fā)生。同時(shí)，進(jìn)一步建立和健全優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增強(qiáng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力，減輕購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

　　此外，按照此前的規(guī)定，商品房預(yù)售可以按照單棟進(jìn)行計(jì)算，只要單棟完成投入的25%便可以預(yù)售。但今后是完成整個(gè)項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25%進(jìn)行計(jì)算。這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金成本要求又加大了。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，廈門樓市以前也出現(xiàn)拿地不到幾個(gè)月便開(kāi)始銷售的高效率快節(jié)奏的開(kāi)發(fā)商行為，而如此快的進(jìn)度，其實(shí)讓開(kāi)發(fā)商資金回籠的非常迅速，開(kāi)發(fā)壓力大幅減輕。而將預(yù)售門檻提高后，開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏就會(huì)受到控制，資金要求會(huì)隨之提高，如此情況下，拿地就需要多家考慮了。所以這條規(guī)定在一定意義上會(huì)控制房企爭(zhēng)相競(jìng)拍土地，從而對(duì)抑制高價(jià)地出現(xiàn)也有積極作用。

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這也算是條利好消息，因?yàn)樵诖酥霸S多購(gòu)房者在自己購(gòu)買樓盤什么都沒(méi)有的情況下，形勢(shì)所迫買房。而現(xiàn)在，購(gòu)房者可以大體了解到樓盤的建設(shè)情況以及周邊配套，購(gòu)房將更加安心。

　　2

　　預(yù)售資金如何加強(qiáng)監(jiān)管？

　　建立信用檔案

　　探索監(jiān)管新模式

　　房子還沒(méi)建好，開(kāi)發(fā)商卻因資金鏈斷裂“跑路”了，上萬(wàn)元的預(yù)付款打了水漂。如何加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售資金的監(jiān)管，成為我市房管部門考慮的重點(diǎn)。

　　舊規(guī)里，雖然確立了預(yù)售資金監(jiān)管制度，但免監(jiān)管的門檻偏低。開(kāi)發(fā)企業(yè)只要自有資金達(dá)該項(xiàng)目投資額50%，或滿足具有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)以上（含二級(jí)）資質(zhì)等條件就可向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請(qǐng)免除監(jiān)管。但據(jù)了解，較低的“門檻”也給不少開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆了空子，實(shí)際受監(jiān)管的企業(yè)不到5%。

　　“為加強(qiáng)資金監(jiān)管，我們正在建立預(yù)售資金監(jiān)管配套辦法，明年1月1日起執(zhí)行?！北R海林介紹，預(yù)售資金監(jiān)管目的是確?！邦A(yù)售資金?？顚Ｓ茫乐?fàn)€尾樓”發(fā)生。為更好保障預(yù)購(gòu)人的資金安全，維護(hù)預(yù)購(gòu)人權(quán)益，規(guī)章將免監(jiān)管條款改為“預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立預(yù)售人信用檔案，根據(jù)預(yù)售人的信用情況，確定免除預(yù)售資金監(jiān)管的預(yù)售人名單”。

　　據(jù)悉，預(yù)售資金監(jiān)管配套辦法將根據(jù)預(yù)售人開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、銀行等機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)、自有資金以及日常預(yù)售行為監(jiān)管等情況，綜合評(píng)價(jià)預(yù)售人的信用級(jí)別，并確定免監(jiān)管名單。對(duì)于在預(yù)售人信用檔案中，信用級(jí)別較低的，預(yù)售主管部門將在實(shí)施日常檢查和專項(xiàng)檢查時(shí)，列入重點(diǎn)對(duì)象，加強(qiáng)監(jiān)管。

　　今后或由第三方對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管

　　盧海林介紹，目前全國(guó)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管主要有行政監(jiān)管、銀行監(jiān)管、第三方監(jiān)管三種模式。相比而言，商業(yè)銀行更加注重資金安全，也具備資金管理的專業(yè)性和合法性，由其作為監(jiān)管主體，開(kāi)發(fā)企業(yè)與其簽訂監(jiān)管協(xié)議，銀行業(yè)主管部門實(shí)施監(jiān)督管理，土地房屋行政主管部門實(shí)行監(jiān)督檢查的管理模式更為科學(xué)。北京、杭州、南京、成都等城市普遍采用的都是銀行監(jiān)管的模式。

　　在新規(guī)的附則中指出，預(yù)售主管部門可以調(diào)整商品房預(yù)售資金的監(jiān)管模式，由預(yù)售人委托商業(yè)銀行等第三方對(duì)預(yù)售資金的收存和使用進(jìn)行監(jiān)管，具體辦法由預(yù)售主管部門根據(jù)國(guó)家和福建省的有關(guān)規(guī)定適時(shí)制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。這也為今后的監(jiān)管模式拓展，留下了選擇的余地。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點(diǎn)，顯示政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)商監(jiān)管力度越來(lái)越嚴(yán)厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預(yù)售款不得他用，一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。

　　3

　　違反預(yù)售規(guī)定怎么處罰？

　　三萬(wàn)元罰單

　　并非“封頂”

　　根據(jù)新規(guī)要求，預(yù)售人應(yīng)在取得商品房預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部預(yù)售房源及每套的價(jià)格。預(yù)售商品房的，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同，其中有認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂商品房的，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。若未按上述規(guī)定操作，則由預(yù)售主管部門責(zé)令改正，并處10000元以上30000元以下罰款，同時(shí)記入預(yù)售人信用檔案。

　　此外，預(yù)售人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未向預(yù)購(gòu)人公開(kāi)規(guī)定事項(xiàng)的，由預(yù)售主管部門責(zé)令改正；逾期拒不改正的，處10000元以上30000元以下罰款，并記入信用檔案。

　　有市民對(duì)此質(zhì)疑，最高三萬(wàn)元的罰款對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不是太少了？

　　盧海林解釋說(shuō)，三萬(wàn)元是全國(guó)人大授予地方罰款權(quán)限的最高額度，國(guó)家的上位法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)違法行為也有嚴(yán)厲的法律約束與懲罰。如，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》指出，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款；擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款等。

　　新規(guī)對(duì)違法違規(guī)行為除了行政處罰外，還有一些較為有效的行政管理手段。如專門增加了“監(jiān)督檢查”一章，明確預(yù)售主管部門依法對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，有權(quán)采取要求預(yù)售人就檢查事項(xiàng)涉及的問(wèn)題作出解釋和說(shuō)明，制止和糾正正在發(fā)生的商品房預(yù)售違法行為，要求有關(guān)單位和人員提供與檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制。預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售許可實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為責(zé)令改正，暫停該項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、暫停開(kāi)發(fā)企業(yè)的網(wǎng)上簽約資格等行政限制措施。