《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明年起施行

廈門市人民政府令

第156號

　　《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已經(jīng)2014年9月30日市人民政府第60次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2015年1月1日起施行。

　　市 長　 劉可清

　　2014年10月27日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)本辦法規(guī)定和按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取或者代為收取下列費(fèi)用的行為:

　?、逦飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)、停車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　?、鏅C(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)以及其他經(jīng)營收入；

　?、缛粘ｍ?xiàng)維修資金；

　?、杞ㄖU土清運(yùn)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)以及其他費(fèi)用。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、誠實(shí)信用以及質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)以市場調(diào)節(jié)價(jià)為主、政府指導(dǎo)價(jià)為輔，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

　　第五條 市價(jià)格主管部門會同市建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)價(jià)格主管部門會同同級建設(shè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，并接受上級主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　第二章 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)管理

　　第六條 本辦法所稱物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等服務(wù)，向業(yè)主、物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

　　第七條 住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　前款所稱住宅不包括別墅、低層住宅。

　　第八條 市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市建設(shè)主管部門按照質(zhì)價(jià)相符的原則，制訂本市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，并向社會公布。

　　市價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市建設(shè)主管部門每2年對公布的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行情況進(jìn)行評估。在評估過程中應(yīng)當(dāng)采取問卷調(diào)查、座談會、論證會等形式公開征求公眾意見。經(jīng)評估需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整。

　　第九條 住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，確定預(yù)售住宅項(xiàng)目的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持基本一致。物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購房合同中約定。

　　第十條 住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)采取包干制形式。業(yè)主大會成立后，可以采取包干制、酬金制形式，具體收費(fèi)形式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　前款所稱包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余的全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足的均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的成本主要由以下項(xiàng)目構(gòu)成:

　　㈠物業(yè)服務(wù)人員工資，按照規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，依法應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和社會保險(xiǎn)費(fèi)用；

　?、嫖飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和年度安全檢測費(fèi)用，但不包括保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的修理費(fèi)以及應(yīng)當(dāng)由專項(xiàng)維修資金支出的修理、更新、改造等費(fèi)用；

　?、缇G化工具購置費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，但不包括應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)；

　　㈣購置清潔工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、二次供水水箱清洗消毒費(fèi)等清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　㈤維護(hù)秩序所需器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等秩序維護(hù)費(fèi)用，其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備；

　?、晡飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用；

　　㈦正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等辦公費(fèi)用；

　?、煳飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用；

　?、砦飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定折舊方法計(jì)提的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在1年以上的資產(chǎn)的折舊。

　　實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的成本，可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　第十二條 需交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的房屋按照以下規(guī)定計(jì)算交費(fèi)面積:

　?、逡讶〉猛恋胤课輽?quán)屬證書的，按照土地房屋權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算，未在土地房屋權(quán)屬證書中記載的建筑面積不作為計(jì)算面積；

　?、嬉殉鍪鄣形慈〉猛恋胤课輽?quán)屬證書的，按照購房合同約定的建筑面積計(jì)算；

　?、缟形闯鍪鄣?，按照報(bào)送土地房屋主管部門備案的房屋銷售方案確定的房屋建筑面積計(jì)算。

　　業(yè)主取得土地房屋權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將房屋建筑面積變更信息書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面通知的次月起調(diào)整相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)；未書面通知的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照未變更前的房屋建筑面積計(jì)算收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

　　第十三條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按月計(jì)費(fèi)。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，業(yè)主可以按月或者按季度交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

　　第十四條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照以下規(guī)定交納:

　?、迩捌谖飿I(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當(dāng)月的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；

　　㈡房屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由房屋所有權(quán)人交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)以及尚未出售的房屋的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；

　　㈢承租公有住房的，自租賃合同簽訂次月起至租賃合同期滿當(dāng)月的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由公有住房承租人交納；

　　㈣房屋所有權(quán)人將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，房屋所有權(quán)人依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主、物業(yè)使用人未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以書面的方式督促其限期交納；逾期仍未足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約的約定，以公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，也可以依法追繳。

　　第十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未確定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主（以下簡稱“多數(shù)業(yè)主”）書面表示不同意的除外。

　　第十七條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢（梯）公示服務(wù)成本變動情況和擬調(diào)價(jià)方案，并經(jīng)多數(shù)業(yè)主書面同意。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套設(shè)施用房的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

　　第十九條 機(jī)動車停車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理參照本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　本辦法所稱停車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主自有的停車位(庫)提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、停放秩序管理、通風(fēng)照明等設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)等服務(wù)，由機(jī)動車停車位(庫)所有權(quán)人交納的費(fèi)用。